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长沙:开发商促销新招“三房变五房“ 馅饼OR陷阱?
www.fangyuan365.com 长沙房产网 时间:2014/11/25 16:52:50

    长沙365房产网11月25日讯    据经济之声《天天315》报道,今年以来,房地产市场降温明显。据最新的统计,10月份全国70个大中城市的住宅价格下降的城市有69个,只有一个城市与上个月持平。因此,今年的房地产市场也被公认是寒冬,眼下临近年末,房地产企业为了冲击销量,开始使用各种手段促销,买两居赠一居,三房变五房等等内容出现在很多楼盘的宣传中,一些购房者也想趁着这个时候,买到更加经济实惠的房子。然而,这种赠送面积的宣传手段究竟靠不靠谱,房子真的可以买小变大吗?


    家在湖南长沙的艾先生最近准备购买一套房子,因为家里有孩子所以想要买面积稍大一些的,他看中了一个叫做蓝光幸福满庭的楼盘,共有两种户型,一种是83平米,一种是91平米,两种户型都赠送额外的面积,其中91平米的赠送完面积之后会达到114平米,也就是三房变五房,而价格还是按照91平米来计算,艾先生很动心。


    艾先生交完订金之后,就准备签订正式的购房合同,然而,开发商在签订合同时的说法却让艾先生感觉不对劲。首先,购房合同是一份范本合同,里面对于“三房变五房”的说法没有任何标注,而且想要签订这份合同,还必须先交首付款,然后才能看到合同的内容。其次,如果合同里没有标注赠送内容,那赠送的这部分面积如何保证质量?艾先生觉得疑点重重。


    艾先生:因为我想买一套120、130的面积,因为现在生了小孩,就可以住个三、四厅,但是我现在去买房子以后它得签合同。


    记者:就是说您签合同是按照90多平米签的合同对吗?


    艾先生:对,它不可能会保证有这么多,他宣传110几个平米的面积,就是说如果他真的达到这个110几平米的面积,这个房子房产证,包括国土证都有可能办不下来。最重要一个问题,就是说它这种操作面积实际上已经改变了整栋楼的承重,重力结构的。


    记者:当时这个事情您清楚吗?比如如果扩成100多平米承重会有问题。


    艾先生:这个我当时不知道,因为我觉得它这个东西既然拿了预售证,国家认同应该不会存在这种违规情况,打这种擦边球。


    记者:也就是说您觉得虽然它说“三房变五房”,您认为变了五房应该也能保证问题,是这意思吗?


    艾先生:对,看了以后我也咨询了一下律师,律师就说整体来讲,它拿地的时候为什么政府不允许它建114平米的房子呢,只能建93平米的?因为它整个小区的容积率、规划、百分比都已经超地了,只能建这样的房。但它现在“偷”了国家的面积,改变了整个楼宇层层结构的话,那居住的安全肯定是达不到它本身的宣传的。


    艾先生回忆说,当时这个楼盘开盘的时候卖的很火爆,自己也是买房心切,没有考虑那么多,就交了2万块钱的订金,还有6000块钱的团购费,签订了一个简单的订购意向书,可是现在回头仔细一想,觉得很多地方有漏洞。


    艾先生说,当时他并没有马上和开发商签购房合同,因为开发商把房子做了抵押,解冻之后,已经到了11月份,开发商告诉艾先生,如果不尽快签订购房合同,订金就不能退回了,而且也不会再给予优惠。艾先生认为,开发商所说的购房合同是一个范本合同,里面没有开发商承诺的三房变五房的任何内容,自己的权益没办法保障。此外,想要签合同,还需要先把首付二十多万交了,才能签订合同,这没有任何道理。艾先生拒绝签订合同,并写了一个告知函给开发商,可是开发商却没有任何回音,订金也没有退回。


    更让艾先生气愤的是,有关三房变五房的内容,开发商说可以再签订一个补充协议,叫做封窗协议,而想要签订协议,还要再交3000块钱。艾先生认为,就算签订补充协议,那么在原有的购房合同上也要标明,未尽款项需要按照补充协议来执行,但开发商拒绝在合同上加上任何条款,双方争执不下。


    有关蓝光幸福满庭楼盘的情况,我们的记者也联系了楼盘的销售人员了解相关情况。销售人员表示,如果是艾先生这种情况,签订91平米的合同,但是收房的时候是交付的114平米的面积。


    销售人员:我们有两种,一种是85平米的三房和93平米的四房。


    记者:三房和四房这是什么意思?


    销售人员:三房就是三个卧室,三室两厅,一个餐厅一个客厅。


    记者:这个是85米平米?


    销售人员:对,它这个是有赠送12个平方,然后享用面积是96平方。


    记者:也就是说,等于说我85平米可以享用到90多平米的对吧?还有一个大的吗,大的是哪种??


    销售人员:93平米的,四房,赠送是23平,享用面积是114平,您这边过来的话要准备2万的订金还有8千的一个团购。


    记者:我想问一下,你说的几房变几房在合同里面有吗?


    销售人员:我们签合同的话是算界面,不是说几房几房,合同里面它不会把这个户型的格局说出来,你这个房子界面是多少,会写到合同里面去。


    记者:那后期怎么把它变成我要求的,就是您说的享用100多平米的这个格局呢?


    销售人员:那肯定是我们这边做,加给你的就是114平米的享用面积。


    记者:就是我收房的时候就是这个样子是吧。


    销售人员:对,按照这个标准收房。


    当记者询问这种赠送面积是否会影响房屋质量的时候,销售说,他们的房屋质量是没有问题的,在房子施工的时候,要分两次施工,一次先交付91平米,然后进行二次施工,最终房子就会变成114平米,双方需要签订封窗协议,但不需要缴纳任何的费用。


    销售人员:首先从我们蓝光幸福满庭这个项目来说,蓝光地产是全国百强,我们在全国项目也都是这样做的,我们是一个品牌,有品质保障的。


    记者:你说多出来这些平米是公开面积,会占用吗?


    销售人员:这个区域它不算公开的,等于完全给你使用的,您不需要花钱,我们交付给您的是114平方米小额面积,这边只算93平米面积。


    记者:按90多平米起的这一套,多出来那些面积会不会影响楼房质量?


    销售人员:首先我们房屋的包间是93平方米,是通过工程验收的,关于赠送部门是第二次施工多出来的赠送面积。比如这个房子外面不是有一根梁,我第一次施工的时候会预留钢筋位,按照93平米先交付完,第二次我们这边会把预留的钢筋位填上去,用混泥土把它浇灌起来,用砌砖把它封住,一间房就出来了,我们全国的项目都是这样做出来的。


    记者:你说的这个赠送面积不写在购房合同里,那会有补充协议或者什么的吗?


    销售人员:会有协议,会有一个(封装协议)。


    记者:那还用我交什么费用吗?


    销售人员:不需要您交任何费用。


    经济之声:我们来看艾先生的这个案例,卖房子时宣传“买两居赠一居,或者三房变五房”,首先这种宣传手段合不合法?买东西可以赠送,买房子赠送是不是靠谱?经济之声特约评论员张彬、北京潮阳律师事务所律师郑传锴对此作出解读。


    张彬:你得分什么情况,从消费者情况来讲,三居变成五室,对于我们来讲当然占了便宜,对消费者来讲很高兴的。但是在房子这方面得留个心眼,首先是不是合法,第二有没有隐患,如果这两个都没问题,又是在合规情况下,当然面积或者使用房子间数越多越好。因为按照现在购房方式来讲,多房已经成为一个家庭的趋势了,特别是相关一些政策,包括单独二孩政策放开等,一系列相关因素,多房是未来建筑楼盘的趋势。所以如果能多点房子,自然符合消费者的消费习惯。


    经济之声:多房是符合我们消费者的消费习惯的,而买两居赠一居或者是三房变五房也是消费者所欢迎的,免费赠送的东西我想大家都愿意要,但是它是不是符合相关的法律法规的政策?


    郑传锴:只要开发商在设计、报建的手续当中,没有隐瞒事实的情况,或者它的设计师设计和施工是相符的,这种情况应当是合法的,而且实际上我们买几房送一房就是送的一个阳台,消费者把阳台封上作为居室这个本身是合法的,实际上跟赠送居室本身还是两个概念。但是我要指出一点,就是说如果买两房或者三房送一房相对来说比较可行,但是我们这期案例当中提到的买三房建五房,我认为从设计规划角度来讲,本身就是不太可行的,事实也证明在执行过程当中,可能存在非常多的风险。


    经济之声:刚才我们也听到了楼盘的销售人员说房子分两次施工,第一次是按照91平米来施工,第二次再给你加盖,这样的做法会不会对房屋质量有影响?张彬如果你作为一个消费者来购买这样的房子,你心里头会不会有点发紧?


    张彬:我觉得还是有一定顾虑的,楼盘开发商说什么浇灌水泥、外面加钢梁但是这些对于消费者来讲并没有一个直观的感受,我不知道你浇灌水泥然后怎么样,钢承重梁两边会怎么做。对于这种赠送项目,无非就几种情况,一种就是原来该属于你的变相送给你,给你改装一下,比如阳台、飘窗,这些很多算半面积甚至免费,本身就应该赠送的。按照我们国家的房屋建设规定,它帮你封了一下,它也没白封,要你封装费等,这是一种情况。还有一种就是它给你外面或者空间内部格局进行一个大改造,跟它最初的设计版本有所改变,这时候对于这种承重墙会有一定的影响。而且房子改造之后,你会发觉它的隐患和危险应短时间内难以看出来。所以一个楼房买了以后,新楼盘按照居民使用年限大概70年,这70年如果在20、30年出现问题,这时候可能就会造成很大安全隐患。所以这种改户型增加房间的情况,我觉得我们消费者还要审慎对待。


    经济之声:艾先生想要签订购房合同,必须先交首付,然后才能看到合同内容,而内容上并没有约定赠送面积,艾先生认为,即使签订附加协议,原有合同上也要标明按照附加协议来执行,这个要求合理吗?


    郑传锴:按照我们国家合同法附加协议跟原合同的法律效力应该是一样的,这个本身并不是什么问题。但是在签订合同之前,开发商不能将合同的文本拿去进行审验,包括不能提供相应的户型图,这本身就是很大的问题。在采访过程当中,这期案例也是存在非常大法律风险,实际上我们开发商卖的房子相当于承诺消费者在90平米合法建筑之外,我收取一定的费用来帮你加盖违章建筑,实际上从法律上的定义就是这么一个事件。所以消费者是存在非常大的法律风险,而且开发商在洽谈签订合同的过程当中,畏首畏尾,不能把合法的权利给消费者予全部的保障。


    经济之声:既然是一个合法的的权益,开发商为什么要这样躲躲闪闪,闪烁其辞,按照郑律师的话来说叫做畏首畏尾,张彬你觉得开发商里边会不会有点小猫腻?


    张彬:这是肯定的。这里边几层意思可能会存在,一个是说我把面积给你扩容了,势必我们的楼盘更吸引人,单价跟其他的楼盘相比可能就会提高。对于开发商来讲,等于它多了一块收入,把面积增大了,而且它其中的封阳台或者其他装修,你怎么知道不是开发商底下的装修队。它这种肉烂在锅的感觉会有,这种情况挺普遍的。它之所以躲躲闪闪,还有一个本身可能就不合法,比如一层含义是你会不会变成违章建筑,等你盖完了,政府相关部门要求依法拆除的。另外,小区公共位置或者外立面都是属于全楼所有,或者所有居民都会享用,你把它占了之后,会不会带来其他人权益的侵害,因而别人跟你打官司发生纠葛等。所以这个事情,开发商心理很明白,会带来什么样后续风险和问题,所以才这么躲躲闪闪,就是为了以后当消费者出现问题,维权的时候,开发商就以没签合同为理由,来进行推托。


    经济之声:按照目前的情况,艾先生已经超过签订购房合同的期限,艾先生的订金能不能拿回来,应该通过什么方式?艾先生在期间写过告知函,这个有没有法律效力?


    郑传锴:首先这个告知函,因为具体内容没有看到,但是它可能起到一个主张权利的作用。我认为艾先生订金可以取回,因为双方签订的合同实际上存在,以合法手段来实现非法目的,因为存在有加盖违章建筑这种内容,所以我认为这个合同是可以被宣告无效的,相应的订金也是可以退回的。


    经济之声:您认为对于这种“三房变五房”的宣传,消费者应该注意什么?


    郑传锴:实际上消费者在签订合同过程当中,看看开发商的五证,尤其是在签订合同当中能够仔细看相应户型图,并且把相应的广告包括户型图作为合同的附件,或者说在签订合同过程当中作为相应的证据进行保全,在必要的时候,如果进行维权可能会作为重要的证据。


    经济之声:作为消费者,现在房价低迷,但是也有人纷纷鼓动正是一个买房的好时机,错过了这个时机可能以后房价仍然高起,作为钢需一族的话,可能买房会更难。在这种情况之下,您认为消费者在买房的时候注意一些什么?


    张彬:单纯从房情改变上,这是一个开发商营销的策略,同时也不排除里面有一些合规的情况出现。确实它通过合理利用布局,合理利用空间,给你节省一部分空间,你在买这类产品的时候要小心馅饼变成陷阱,一切的行为都完全落实的法律和合同层面,只有真正的按照法律,按照规定相应的形式,履行完这个手续之后,你所拥有的才是完全合法的产权。

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