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2015上半年长沙房地产市场分析报告 房价6571元
www.fangyuan365.com 长沙房产网 时间:2015/7/21 15:30:37

2015年上半年新房市场成交回暖,去化速度有明显提升,价格企稳,市场恢复了应有的活力。同时二手房市场表现突出,近几个月成交快速上升并持续创造新高。从上半年的各项政策和宏观经济基本面来看看,货币和信贷宽松的刺激将会持续,长沙楼市整体处在一个非常宽松的环境之下,各项需求得以逐步释放,下半年也将维持这一态势。新房市场成交均价有看涨的趋势,但在去库存的压力下,价格难以出现大幅反弹,整体将随着成交量的好转温和提升,低价格高销量的售楼策略仍将是下半年的主流。

   一、土地市场

注:土地市场报告仅统计来源为招标、拍卖、挂牌土地数据,无成交价格的土地,未参与统计。

2015年1-6月,长沙市公布供应土地134宗,共5291.18亩;成交土地145宗,共5994.46亩,成交金额488020.5万元。其中6月16日华融湘江银行以6.14亿元竞得30亩土地一宗,折合楼面价为5121元/平米,是上半年的成交单价地王。分区来看,1-6月宁乡县的土地供应和成交量均为第一,分别为34宗、1184.77亩和37宗、1624.48亩;天心区的供应和成交最小,仅有2宗土地供应并成交。

其中,6月长沙土地供应35宗(1020.02亩),土地成交34宗(361.54亩),其中公布成交金额土地14宗,总金额102040.0万元,未成交0宗。6月望城区供应土地542.16亩在各区县供应量中排名第一,岳麓区土地成交111.7亩在各区域土地成交面积中排名第一。

1.住宅土地市场情况

2015年6月长沙住宅及住宅兼容商业土地供应19宗(90.06亩),成交21宗(126.56亩),其中公布成交金额土地3宗,总金额32235.0万元。

2.商业土地市场情况

2015年6月长沙商业及商业兼容住宅土地供应9宗(256.61亩),成交6宗(69.16亩),其中公布成交金额土地4宗,总金额64102.0万元。

3.工业土地市场情况

2015年6月长沙工业土地供应5宗(601.02亩),成交4宗(146.79亩),其中公布成交金额土地4宗,总金额4975.0万元。

   二、新房住宅

1.供应情况

2015年1-6月长沙市内五区商品住宅累计批准预售447.14万平米,同比去年上半年下降15.72%,;其中今年6月新建商品住宅批准预售62.23万平米。6月供应环比下降47.58%,同比下降39.88%。

2015年1-6月四县市商品住宅累计批准预售265.92万平米,同比去年上半年下降40.27%,四县市的供应下滑非常明显。其中今年6月新建商品住宅批准预售 45.45万平米。6月供应环比下降35.53%,同比下降31.53%。

   2.成交情况

2015年1-6月长沙内五区商品住宅累计网签580.31万平,同比去年上半年上升64.02%,市场成交非常活跃。其中6月网签114.74万平,与5月基本持平,同比上涨104.41%。六月,内五区住宅环比成交量维持高位,同比提升十分明显。

2015年1-6月长沙四县市住宅累计网签成交342.47万平米,其中6月网签68.25万平米,环比上升2.43%,同比上涨55.39%,6月四县市的成交继续维持在高位。

   3.价格走势

2015年6月,长沙内五区住宅成交均价为6571元/平米,环比上升2.65%,同比下降0.24%。6月长沙主城区住宅成交量继续回升,同时价格维持平稳,略微上扬,开发商以低价冲量仍是主流,但也有部分企业在成交回暖的形势下开始试探性提价。

同期,长沙四县市住宅成交均价为4362元/平方米,环比上升4.60%,同比上涨6.05%。四县市的均价随着成交的放量还在持续上升。

  4.供销比走势

2015年1-6月,长沙市新建商品住宅供销比为0.77,其中,6月长沙市(含五区四县市)新建商品住宅供销比为0.58,整个上半年供应处于抑制状态,供求比绝大部分时间低于1,市场正处在快速去化的通道当中。

5.待销分析

截至2015年6月,长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1542.99万平米,其中,岳麓区商品住宅待售量最高,达488.06万平米,芙蓉区待售量最低,为76.13万平米。


根据目前的库存总量和去化速度计算,长沙市内六区商品住宅的去化周期约为12个月,为近一年来的最低值。

6.各区县情况

从全市各行政区供应和成交量来看,2015年上半年住宅供应量最大的是岳麓区,共批准预售180.40万方,供应量最小的是芙蓉区,共35.80万方;成交量最大的也是岳麓区,共成交住宅252.75万方,成交最少的依然是芙蓉区,共27.55万方。

其中,6月住宅供应面积最多的是天心区,新增批准预售22.95万平米,芙蓉区新增批准预售最少,仅为0.12万平米;成交方面,6月岳麓区成交最多,网签40.34万平米,芙蓉区成交量最小,仅为4.73万方。

从区域成交价格来看,2015年1-6月,长沙市开福区成交均价保持首位,为7227元/平米,宁乡县成交价格最低,为3630元/平米。

与去年同期相比,除雨花区、望城区和宁乡县外,其余区县住宅成交价格均出现下滑;其中芙蓉区降幅最为显著,价格同比下降10.09%。

三、商品非住宅(内六区)

1.写字楼

2015年1-6月长沙市内六区写字楼成交面积共32.32万平米,同比增长16.89%。共成交3910套,同比增长33.40%。其中,2015年6月成交5.92万平米,成交面积环比下降20.74%,同比增长0.51%,成交套数同比增加29.05%。

近一年来,除去年6月、12月和今年1、4、5、6月成交面积超过5万方之外,其余月份都小于5万方,其中今年5月的办公成交面积为近一年来新高。今年二季度单月的成交面积都突破了5万方,办公市场回暖比较明显。截至6月底,上半年写字楼办公成交面积的前三位分别为丰升德润小区、丽发新城和钰龙天下佳园。从今年上半年的成交情况来看,写字楼成交集中在内五区,雨花区写字楼成交面积最大,达12.92万方,共1603套,望城区前上半年共成交0.17万方,27套,成交量最小。

价格方面,2015年6月写字楼的成交均价为8489元/平方米,较上月大幅回升,但仍是近一年以来成交价格的次低点,仅高于今年5月。本月价格的回升主要是成交排名靠前的网签价格相较上月有一定的提升,拉高了整体的成交价。

2.商业用房市场

2015年1-6月长沙市内六区商业用房成交面积为57.45万平方米,同比增长82.25%,成交7449套,同比增加111.44%。其中2015年6月成交面积8.15万平方米,成交面积环比下降8.52%,同比增长16.77%,成交套数同比增长54.33%。从近一年成交的情况来看,内六区商业地产发展势头强劲,去年10月至今年2月月均成交近10万平方米。今年上半年成交面积前三的项目为金桥市场集群、高岭国际商贸城一期4号、高星物流园,成交面积均超过6万平方米。

价格方面,2015年6月,长沙市内六区新建商业网签均价为13906元/平方米,与上月基本持平。上半年商业用房成交价格非常稳定,价格围绕13000元/平米做小幅波动。近一年来长沙市内六区新建商业用房成交均价都在12500元/平方米以上,其中均价峰值出现在2014年5月,为19215元/平米。

四、二手房市场

1.成交情况

2015年1-6月,全市二手住宅成交213.13万平米,成交套数为19810套,同比分别增长32.88%、33.66%。其中,6月份二手住宅成交42.70万平米,环比下降8.78%,同比上升62.11%。 6月全市二手房延续了5月的成交趋势,住宅成交量虽然微跌,但仍维持在高位,尤其是二手非住宅成交有较大提升。

2015年1-6月,内五区一、二级市场成交比值为3.76:1,其中岳麓区一、二手房交易量差距最大,比值为9.62:1,芙蓉区差距最小仅为1.24:1。3月以来,二手房市场活跃,一二级市场的成交差距进一步缩小。

2.交易税费成本

上半年,二手房政策出现重大调整。3月30号楼市新政,二手房交易的营业税免征年限由5年调整为2年,同时二手房个人所得税核定征收税率从1.88%下调至1%,这两项政策对二手房交易形成强刺激,这是今年二季度二手房市场成交屡创新高,非常活跃的政策基础。目前,长沙市最新的二手房交易的主要税费为:

注:①个人购买90平米(含)以下唯一住房,按1%征收契税。

②个人购房时间以契税完税证明或房屋权证上时间为准,按“孰先”原则。

③个人购买或转让非住宅按0.05%征收印花税。

④俱通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直接亲属赠与方式取得房产,不按“偶然所得”征收20%的个人所得税。

⑤车库、杂屋暂免征营业税。

⑥3月底,两部委正式发文政策刺激楼市,其中二手房营业税免征期限由5年改成2年。

五、预警预报

1.土地市场

今年上半年,长沙全市共公布成交土地145宗,相较去年同期回落比较明显,也是自2009年以来半年土地成交面积的最低值。这主要是由于去年的长沙楼市下行的影响在土地市场的滞后效应的持续显现。随着今年上半年,特别是二季度以来新房成交量的显著回升,下半年的土地市场在成交向好、政策刺激不断加码的形势下,活跃度应该会有一定的回升。

这在近两月的土地市场上已经有迹可循。从5月开始,开发商拿地意愿增强,土地供应量回升,同时商住用地的成交比例开始提高。这一切都预示着下半年的土地市场将逐渐回归常态。

但就目前的情况看,长沙预供应土地存量全国排名靠前,土地市场也面临着高库存的巨大压力,这对下半年的长沙土地供应的区域和节奏提出了很高的要求。预计一些偏远、待开发的区域和板块,土地供应仍会以工业用地为主。而传统的商业活跃度旺盛的区域商住用地的放出比例将会有较大提升。


2.新房住宅

总体形势:上半年长沙楼市新房市场成交量大幅反弹,同比提升非常明显,尤其是今年二季度以来在各种货币政策的利好刺激下,各区县成交量迅速回升,同环比增长十分明显。同时市场供应受到较大抑制,供应量同比去年上半年下降明显。成交提升而供应减少直接体现在市场去化速度方面,库存连续减少,截至6月底长沙全市商品住宅库存已经低于1600万方,消化周期也从年初的近20个月降低至年中的12月,这是市场向好,信心提振的基础。不过,长沙的库存总量仍然较高,去化任务依旧艰巨,供求双方还将在较长时间内深度博弈。定向房方面,进入二季度后,市场成交的绝对主力均为纯商品住宅,市面上已经见不到大面积定向签约成交的房源,对市场影响较小。

房价走势:从价格上来看,上半年商品住宅的价格略有提升,但仍低于去年同期水平。开发企业在成交量回升的基础上,一部分楼盘开始提价,但由于库存的限制,这种定价策略并没有大规模普及,两种价格策略的博弈在今后一段时间还会持续,预计下半年长沙的住宅均价将长期在此价位盘整,反弹空间有限。从价格区间来看,上半年长沙楼市5000-7000元/平米价位段的成交比例最大,达43.18%,是成交的主要价格区位。

户型预警:上半年,长沙内六区住宅供应套均面积为109.05平米,比去年同期缩小1.02%。主力供销户型面积区间为90-120平米、120-144平米,显示中、大户型仍是当前长沙市场供销的主要选择。

板块结构:上半年岳麓区与雨花区是长沙供销的主战场,梅溪湖板块与洋湖板块、金星北板块、红星—省府板块活跃程度较高,下半年仍将是住宅成交的主力板块。而芙蓉区则相对比较沉寂,辖区内除东城板块外,其余各板块供应和成交都不突出。

购房提示:对于购房者而言,今年下半年的市场仍会维持高成交量,较低价格的走势,房价难有大幅度反弹,可以考虑在7-8月相对淡市的季节择机购房。

3.非住宅市场

写字楼方面,上半年的各月成交面积和套数环比呈上升趋势,成交量同比去年有一定提升,但上半年写字楼成交均价低于去年。预计下半年写字楼市场还将维持成交量走高而价格稳定的态势。

上半年商业用房成交延续了上个月成交同比好于去年上半年,但明显低于去年下半年。受牛市的影响,上半年大量资金涌入资本市场,居民投资兴趣点转移,致使投资商业用房的资金相对减少,随着股市震荡,下半年有望部分资金回流楼市,成交量有望走高。目前商业用房的成交价格整体非常稳定,预计下半年商业用房价格将稳中有升。

4.二手房市场

全市二手房成交量在上半年,特别是二季度放量明显,同比环比均有大幅提升,成交面积屡创新高。这显示市场已经完全摆脱去年市场低迷的影响,获得了购房者的持续关注。在税费减少,信贷额度增加的刺激下,预计下半年二手房成交将持续火热。今年上半年一二手房成交比值在进一步缩小,二手房快速回暖已经导流部分新房刚需,一二级市场的联动将继续增强。

5.后市分析

2015年上半年新房市场成交回暖,去化速度有明显提升,价格企稳,市场恢复了应有的活力。同时二手房市场表现突出,近几个月成交快速上升并持续创造新高。从上半年的各项政策和宏观经济基本面来看看,货币和信贷宽松的刺激将会持续,长沙楼市整体处在一个非常宽松的环境之下,各项需求得以逐步释放,下半年也将维持这一态势。新房市场成交均价有看涨的趋势,但在去库存的压力下,价格难以出现大幅反弹,整体将随着成交量的好转温和提升,低价格高销量的售楼策略仍将是下半年的主流。

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