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房地产有泡沫程度可能被夸大
www.fangyuan365.com 长沙房产网 时间:2013/10/16 16:48:01

    长沙房产网10月16日讯  在房贷收紧背景下,货币大考才是房地产真正的考验。可以肯定,若房贷收紧而房地产价格继续上升,说明房地产仍有坚实的刚需与投资基础,民间资金量足以支撑当前楼市价格;但如果房地产价格下挫,则表明泡沫将濒临破灭。

 

    中国房地产正经历大考。但这次没用行政控房手段,而是采用货币挤压。

 

    从第三季度开始,房贷收紧的消息从各地传来,除了银行慎贷,挤提公积金现象在一些城市蔓延。据新华社电,由于各大城市楼市成交量不断攀升,住房贷款和公积金贷款也快速增长,杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难,多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象,部分城市甚至出现“挤提”。

 

    无论是日本房地产崩溃,还是美国次贷危机爆发,根本原因都是房贷利率上升,房地产金融收紧,导致债务链条崩溃。

 

    我国目前仍然实行稳健的货币政策,也就是说保持货币增量不动。但对于负债与投资拉动的行业,这不是个好消息,因为这将显示实际债务成本上升。根据央行昨日公布的今年前三季度金融数据,9月末,广义货币(M2)余额107.74万亿元,同比增长14.2%,比上月末低0.5个百分点,比上年末高0.4个百分点。央行收紧信贷,只能靠其他融资渠道弥补。今年前三季度社会融资规模为13.96万亿元,比上年同期多2.24万亿元。如果把大多数中长期贷款视作房贷,经过预售等杠杆化手段之后,有超过2万亿资金进入楼市。个人房贷及社会融资是房地产两大货币支柱,一旦支柱倾斜,楼市未来难以预料。

 

    不过情况没有那么糟糕,挤压货币水分以温水煮青蛙的方式进行,波澜不惊。房贷继续审核,只是审核发放周期加长到几个月;首套房优惠利率继续存在,只是优惠门槛提高打折幅度下调。

 

    《中国证券报》10月12日报道,目前在一线城市,个人首套房贷8.5折的贷款优惠利率几乎成为历史,市场利率普遍在基准利率9折以上,个别银行首套房贷甚至较基准利率上浮。9月数据显示,首套房贷批贷的平均利率为5.80%,大概为基准利率的8.9折。从银行报价估计,今年11、12月份银行批贷后的首套房商贷平均利率水平将达到9.5折以上。

 

    从8.5折到9.5折,看似相差不多。若房贷基准利率6.55%,以贷款100万20年还清计算,等额本息还款方式下,月供为7485元,总利息为796447元。如果能打8.5折,那么利率变为5.57%,月供为6918元,总利息相应减少为660433元。相比基准利率,月供减少567元,总利息减少136014元;若上升到9.5折,则每月会增加约500元,这可能使购房者心理预期发生变化。

 

    在房贷利率上升的背景下,中国的房地产价格还在上升,迎来了历史上含金量最高的十一黄金周。据统计,黄金周期间40个大中城市住房成交量同比增长了54%,其中北京同比飙升85%、上海同比增长39%;北京新房平均售价同比上涨21%、上海同比上涨37%。一些二线城市成交量(如重庆、南京及杭州)也十分火爆。

 

    目前房地产货币大考尚未结束,我们无法判断此轮房贷收缩是否会终结于明年一季度。可以肯定的是,如果房贷收紧而房地产价格继续上升,说明中国的房地产有坚实的刚需与投资基础,民间资金量足以支撑目前的房地产价格。如果房地产价格出现下挫,则说明泡沫已经危如累卵。谁也不知道中国民间到底有多少资金,因此没有人知道这次货币大考的时限有多长,也难以测量出中国房地产的泡沫底线。

 

    到目前为止,此次货币考验得出的初步结论是,资金仍然把房地产作为最主要的投资配置,而民间资金量之大可能超过我们的想象。中国房地产有泡沫,但程度可能被夸大。

 

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