湘潭房产网6月18日讯    湘潭对存量房交易（俗称“二手房交易”）进行纳税评估不仅是一项重要的税收征管工作，也是房地产市场调控的一项重要措施。无论是立足当前强化税收征管，还是着眼长远推进税制改革，都有十分重大的意义。

   首先，有利于房地产市场税收调控政策的落实。近年来，为了促进房地产市场健康发展，国家加大了对房地产市场的调控频率和力度。调控手段主要有两类：货币政策和财政政策。其中，财政政策主要集中于存量房交易环节，旨在通过对居民个人买卖住房实施差别化税收政策，引导居民住房合理消费，抑制投机炒房行为。

   其次，能减少“阴阳合同”所造成的税款流失。开展存量房交易纳税评估工作，应用房地产估价技术对纳税人申报价格进行评估，使得核定后的计税价格更接近市场真实成交价格，可以堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，减少税款流。

  效果：据湖南省地税局统计，截至2011年12月31日，湖南正式开展存量房交易纳税评估的湘潭市、岳阳市共评估交易存量房3050套，调增计税价格1.65亿元，增收税款1024.2万元，增长42.7%。存量房交易纳税评估工作取得公平税负、规范权力、提高效率、堵漏增收的良好效果，得到纳税人一致好评，没有出现一起纳税争议事件。

    湘潭二手房交易纳税评估知识

    1、什么是存量房及存量房交易？

　　答：根据上网查询，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，存量房这个概念是相对于增量房而言的。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房。存量房交易目前没有准确的定义，通俗的理解，是指二手房交易。

　　2、为什么要建立批量评估系统，对存量房交易税收进行纳税评估？

　　答：随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，存量房交易活动越来越频繁，对存量房交易征税估价的需求也随着增大。传统的个案评估由于其自身的局限性，难以满足在短时间内对大量存量房交易进行快速、准确、低成本评估的要求。

　　因此，学习和借鉴发达国家的经验，在存量房交易环节建立批量评估系统，以达到效率和公平的统一，具有十分重要的意义。

　　3、存量房交易纳税评估的对象是什么？

　　答：评估的对象，是存量房交易的申报依据或者申报价格。如果存量房未进入交易环节，则不需要进行评估。

　　4、存量房交易纳税评估有何意义？

　　答：开展存量房交易纳税评估工作，是国家房地产市场调控措施之一，不仅能够防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，堵塞税收漏洞，还有利于营造依法、公平纳税的税收环境，防范执法风险。它的意义在于：一是落实国家房地产市场调控措施；二是防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险；三是营造依法、公平纳税的税收环境。

　　5、存量房交易纳税评估的目的是什么？

　　答：存量房交易纳税评估的目的，主要是通过应用“存量房交易纳税评估系统”，有效堵塞税收漏洞，促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化、专业化管理，提高政府机关依法行政公信力，减少纳税争议，化解税收风险。

　　6、存量房交易纳税评估的方法有哪些？

　　答：存量房交易纳税评估的方法，是应用CAMA系统，即“计算机辅助批量评估系统”、“存量房交易纳税评估系统”生成评估值。

　　按财政部、国家税务总局的要求，应用房地产评估技术，建立存量房交易申报价格比对系统。本比对系统采用国际上通用的评估方法，将估价时点近期有过交易的类似房地产就地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、侧端、交易时点等主要因素进行系数修正，与待评估房地产进行比较后得出存量房交易价格评估值。

　　纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易价格评估值征税。

　　7、此次存量房交易纳税评估使用的估价方法是哪一种？其基本原理是什么？

　　答：一般来说，房地产评估有三种方法：市场比较法、重置成本法和收益还原法。对于住房而言，采用市场比较法更为科学合理。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。通常情况下，理性的买者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过高的价格；理性的卖者不会接受比类似房地产的正常市场价格过低的价格。

　　8、存量房交易纳税评估系统是怎样对存量房交易进行估价的？

　　答：首先由房地产评估专业人员对市区内所有住房进行数据采集、拍照，对于采集数据按照“区域成片、地段相连、价值相近”的原则进行评税分区，资料经过审核之后录入存量房交易纳税评估系统。接下来搜集近一年来房地产成交案例，通过筛选，选择真实案例进行分析比对，建立可比实例成交价格库；最后，纳税人进行存量房交易的时候，通过录入房屋信息，系统将自动找到对应的评税小区，将纳税人申报价格和评估值进行比对，纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易价格评估值征税。这种方式有效地避免了因为“阴阳合同”而造成税款流失，同时，对于每一个纳税人也达到了效率和公平的统一。

　　9、存量房交易中，转让方和承受方各自应缴纳哪些税费?

　　答：在存量房交易过程中，转让方需要承担营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。承受方需要承担契税、印花税等。

　　10、在国家对房地产实施宏观调控下，税收政策有何规定?

　　答：(一)自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　(二)自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(其成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　(三)对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　(四)对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　(五)对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　税收优惠政策发生变化的，以新的优惠政策为准。

　　11、什么是普通住房?

　　答：根据湖南省财政厅湖南省地税局转发《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(湘财税[2006)92号)的规定，享受优惠政策的普通住房必须满足以下几个标准：住宅小区建筑容积率在1．0以上，单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。

　　12、发生存量房交易的个人和单位纳税时要按哪些程序进行申报?

　　答：按以下程序进行申报：(一)向主管地税机关办税服务厅或房产交易办. 证场所的办税窗口申报；(二)由主管地税机关评估存量房交易计税价格；(三)按照主管地税机关确认的计税价格缴纳税款。

　　13存量房交易纳税申报过程中，需要哪些资料?

　　答：需要准备以下资料：房屋买卖合同及复印件；房屋买卖双方身份证及复印件；房屋产权证原件及复印件(带图纸)；房产局出具的首套住房证明和原购房发票及复印件(非必需资料)。

　　14、存量房计税价格如何确定?

    答：如果纳税人申报的交易价格符合客观实际时，就按纳税人申报的交易价格征税；如果纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，则按存量房交易价格评估值征税。

　　15、纳税人对评估结果有异议，怎么办?

　　答：纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，可依法向房地产所在地主管税务机关提出复核申请，并提供证据资料；主管税务机关经核查后出具复核结果，并按复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。纳税人对税务机关复核后征收税款仍有异议的，在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，可依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法提起行政诉讼。