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购房提醒:买房找正规中介 莫忘备案
www.fangyuan365.com 长沙房产网 时间:2014/11/6 16:37:27

     长沙365房产网11月6日讯    租房指南    租客在四出寻觅“心水盘”的同时,也要多留个心眼,提防假房东骗租金。这类骗局主要是利用一些租客贪图便宜的心理,行骗手段多是利用明显低于市场价进行转租,骗取租客的租金。而作为房东,在出租房屋时也需办理出租屋备案手续,因为这不但涉及缴税问题,若租客在出租屋内从事非法活动,房东分分钟也要背上“黑锅”。


    目前,广州住宅租金水平一直保持稳步上扬的发展态势,若遇到远低于市场价的租盘时,有意承租的人士一定要多留个心眼,尤其是刚接触社会的高校毕业生,租房时最好找信誉良好的中介帮忙,避免遇到“假房东”骗租。


    第一招:委托中介公司揾楼较省心


    满堂红市场部研究员刘镜棠表示,租客寻找“笋租”盘最直接有效的方法就是委托大型正规中介公司或浏览大型中介公司的网站,越是大型的中介公司所拥有盘源越多,找到“笋租”单位的可能性较大。


    合富置业专业人士介绍,专业的中介公司一般拥有庞大的盘源,对市场行情也较为了解,并有专门的程序核实物业情况,使承租人的利益得到有效的保障。另外,如进行房屋交收的时候,中介人员也可协助业主与租客结算房屋的各项杂费,如属于连家电出租的房屋,中介人员还可提供条款清晰的家私电器清单协助业主与租客进行确认,不但为租赁双方省去不少的重复操作,规范专业的操作还可令任何一方减少发生不必要的矛盾及避免不必要的损失。


    第二招:了解市场行情莫贪小便宜


    现时,不少骗租的个案为不法分子利用租客不熟悉市场行情,贪小便宜怕麻烦的心态而得手的。为此,业内人士建议租客,最好通过中介公司、媒体等多方面渠道了解该区域的市场行情与租金价格水平,切忌出现贪小便宜的心态。对于那些声称租金非常低、不需要中介费、不用签合同、不用办理租赁登记以及要求一次性给付全部或大部分租金的情况,租客需多留个心眼。为了保障自身权益,租客可与业主到房管局或中介公司签订正规的合同,以求在最大程度上保障各自的权益。


    第三招:详细了解物业情况核实业主身份


    此外,租客在租房的时候,要仔细查验该物业的产权情况,并核实业主的身份,要求业主一定要出示房产证以及有效身份证明,除了查验证件的真实性、合法性与有效性之外,还可以通过阳光家缘网站等途径查验该物业的情况。在订立合同时,一定要核实双方的身份,业主也可以委托代理人签订合同,但代理人须当场出示有效的委托代理公证,租客与业主取得直接联系,以便确认房屋的情况与相关租房的细节。


    第四招:主动办理租赁登记备案莫偷懒


    值得反复强调的是,出租房屋应办理房屋租赁登记备案手续,这是租赁当事人双方保障自身生命财产安全及维护自我合法权利的有效措施。经登记备案的租赁合同,将更能保障承租人各项合法的权益——享有优先购买权、优先承租权、拆迁补偿权及对抗第三人的权利(即租赁期限内房屋产权人要转让、抵押房屋时承租人可以按照原合同条款继续租住)。


    第五招:准时交租+感情牌更易与房东讲价


    而在租客续约议价方面,满堂红市场部研究员刘镜棠建议,一般业主相对较为受用的理由主要包括三方面。其一,与业主保持良好的关系,做一个好租客,包括良好的沟通关系、准时交租及注意对物业及设备设施的保护等,做到以上三点能为租客议价提供较大的帮助。其二,在续约沟通时适当表达你的难处。第三点就是了解市场行情,特别是市场行情不是十分好的时候,客户可跟业主分析物业空置期的收入损失及委托中介出租所造成实际收入减少等问题。


    租房案例之租客篇


    未经业主同意私下转租房屋属违规


    梁小姐通过朋友介绍与肖先生签订了《租赁合同》,租约的期限为3年,租金为3500元/月。几个月后,梁小姐发现肖先生将该物业私下转租给A中介公司的经纪人刘先生,并签订《商铺转让协议》,而刘先生又以肖先生的委托代理人的理由与黄先生签订《合作协议》,将该物业以5500元/月出租给黄先生,并收取押金11000元。梁小姐表示,肖先生未取得其同意私下转租的行为,是违法行为;A中介公司没有向业主如实交付收取的租金,涉嫌存在违规的行为。


    案例分析:对于合同没有明确约定承租人有权转让已承租的房屋时,其转让行为要征得出租人即业主的同意。在业主同意的情况下,承租人可以转让,否则承租人无权转让。承租人仅有房屋的使用权而没有处分权。若因未征得业主同意而转让房屋,从而损害业主利益的,承租人负有赔偿责任。


    租房案例之房东篇


    出租屋不备案 租客犯罪房东背“黑锅”


    2011年底,朱先生打算将位于天河区的自有公寓出租。朱先生委托了小区内的某中介放租,很快就找到了租客龙先生,当时朱先生并不知道需要办理出租房屋办理登记手续。半年多的时间里,龙先生按时将租金转账给朱先生。直至2012年8月,朱先生接到公安机关通知,其房屋被犯罪分子用于储存非法物品已被暂时查封,罪犯已逃跑,要求朱先生回去接受询问和进行相关处理。接到通知后,朱先生前往中介公司讨个说法,但中介公司大门紧闭,询问附近居民才得知,就在案发当天民警曾在附近了解情况,案发第二天,中介公司就没有营业了。之后,朱先生前往房管部门投诉,并了解到该中介公司从未办理房地产中介机构资质备案手续。


    案例分析:出租方与承租方需一同前往出租屋所在的区房地产租赁管理所或其委托的街镇出租屋管理服务中心进行租赁登记。办理租赁登记后,若出租房屋被犯罪分子用于进行违法犯罪活动,业主可以以此作出有效对抗。出租方如因自己的疏懒而没有及时办理租赁备案手续从而对自身利益产生任何不利影响的,难以免责。


    租客有优先购买权


    房东卖房要提前通知


    业主宋先生与租客王先生签订房屋租赁合同,约定将宋先生自有房屋租给王先生,并约定租期为两年,租金2500元/月。出租6个月后,业主宋先生因急于用钱,遂通过某中介公司将上述房屋卖给何先生并签订了房屋买卖合同。签订合同后,宋先生通知租客王先生,要与其解除租赁合同,以配合交楼给新买家何先生。


    租客王先生认为业主的做法,已侵害了自己的优先购买权并擅自解除《房屋租赁合同》的行为已构成违约,遂要求宋先生选择继续履行租赁合同或赔偿其1万元,双方解除租赁合同。宋先生认为当初的租赁合同中没有约定解除条款,且自己为房屋所有权人,出售房屋不需征得王先生同意。在双方协商无果的情况下,王先生将业主宋先生诉至法院。


    在法院调解下,宋先生愿意退还王先生押金,赔偿王先生两个月租金共5000元,同时解除租赁合同。


    案例分析:在本案中,租赁双方订立的合同合法有效。能否解除合同关键在于此前宋王二人签订的《房屋租赁合同》如何约定,如无明确条款约定“如何解除租赁合同”则应根据法定。


    最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。


    出租方在签订租赁合同时,可明确订立解除租赁的合同条款,如出租方如要终止租赁合同,需提前一个月通知承租方,并免收承租方最后一个月租金等。

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