湘潭房产网2月23日讯 当前，房地产调控进入关键阶段，尤其是开发贷款闸门的关紧，开发企业普遍面临资金困扰。特别是首次开发房地产的企业更面临资金难题。在如此严峻的大背景下，一些开发企业以排号、入会等形式销售没有取得预售许可证的商品房，个别开发企业尚未取得商品房预售许可证的情况下就开始售房，甚至有的开发商收了购房人的订金长期不开工。现在的“烂尾楼”大都是由于开发企业未取得商品房预售许可证就变相销售造成的。
近日，湘潭一购房者在湘潭房产局投诉咨询中描述，本人与湘潭一房地产开发商签订了一份纸质的购房合同，当时开发商在签订合同时尚未取得预售许可证，现开发商已经取得这一楼盘的预售许可证，我已交付一部分房款，现开发商由于贷款原因将房子作为在建工程抵押，没有与购房者签订电子合同，请问我和纸质合同是否有效？
湘潭房产局回复：根据《城市商品房预售管理办法》的规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，不得采取与购房人签订商品房认购书或以任何形式收取购房人的意向金(诚意金)、定金等行为。开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。
其次，商品房备案并不是房屋登记，而是一项行政管理的手段，是否进行过商品房买卖合同登记备案，对合同的效力没有影响，产生的是平等的债权。但是，由于商品房备案在网上进行，起到了一定的公示作用。为了保障您权益的实现，请督促开发商解除此套房屋的在建工程抵押后与您签订商品房备案合同。
湘潭365房产网提醒：购买新建商品房要注意风险意识和维权意识
针对部分湘潭房地产企业未取得《商品房预售许可证》销售商品房的违规问题，湘潭365房产网提醒购房者，在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。
提醒一：不要轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定。
提醒二：查验房地产开发企业是否具备预销售房屋的主体资格。购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》，自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。
提醒三：查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的，购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照，开发企业资质证书，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。
提醒四：审慎签订商品房买卖合同。一是签订合同时，应使用自治区建设厅和自治区工商行政管理局监制的商品房买卖合同，应仔细阅读并理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是对于容易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。三是签订商品房买卖合同后30日内到市房产管理局房屋产权交易管理中心进行合同登记备案。
