湘潭房产网5月26日讯    近日，连续几场暴雨席卷湘潭，在给市民带来几分凉爽的同时，也让很多楼盘的质量问题浮出水面，其中房屋漏水再次成为一大顽疾。那么，当住户遭遇楼顶或者房屋漏水时该怎么办呢？商品房是否也有保修期？保修期内该谁负责？保修期外又该怎么办？

    案例：房顶漏水 墙面脱皮

  “住楼顶真是伤不起啊，年年修，年年漏。”又到了雨季，家住下河东的冯先生最近又在为房屋漏水而发愁。“每当下雨，雨水便顺着墙壁浸到家里，墙面因为被水浸过，有些地方开始脱皮。”冯先生说，他是前年在别人手里买的二手房，买来后才发现，每逢下雨，屋顶基本上都难逃漏水大劫。

    “我去年自己出钱做过一次防水，但还是没效果。今年下暴雨时还是漏水。”冯先生说，他现在住的这个小区是九几年修的老小区，早就过了房屋建筑的保修期，而且现在也没有维修基金可以动用。“我前段时间咨询了一个专业人员，他说要彻底保证房屋不漏水，就得对楼顶整体重新做一次防水，但花销不少，真叫人头疼啊。”

    事实上，除了冯先生居住的这种老小区有这样的情况，一些较新的小区也有这样的问题。家住湖滨路的黄女士也遇到了屋顶漏水的情况，不过欣慰的是，当她找到物管时，物管表示愿意找开发商协商，对她家屋顶进行修理。

    说法：商品房也有保修期

    商品房也有保修期？当然，任何商品都会有保质期的，那商品房的保修期为多久呢？保修到期后该如何维权维修呢？出了问题又该如何处理？对此，记者采访了律师。

    律师认为，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于规定的最低保修期限。

    一般来说，屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；外墙外保温工程不低于5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；房地产开发企业统一进行商品房装修工程为2年。

    一些开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。等房子销售到消费者手中，规定的保修期限很可能已经过了大半，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。

   专家提醒：房屋保修期从交房时算起

    湘潭365房产网购房专家特别提醒，建设部2001年施行的《商品房销售管理办法》要求，开发商对购房者承诺的保修期应从房屋交付之日起算。而建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，从工程竣工验收合格之日起，计算房屋建筑工程保修期。这一点很容易被开发商糊弄：一些开发商故意宣称从房屋竣工验收合格之日起算保修期，这样一来，保修期大大缩短。

    追问：保修期内谁负责？

    王女士去年刚买的新房，目前其房屋使用仍在保修期内，大雨过后，她家屋顶开始漏水，室内装修和家具也受到了损坏。对此，王女士咨询该找谁修缮及赔偿？

    律师支招：在保修期内，开发商应当承担修复责任。开发商如果拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

    湘潭365房产网购房专家提醒，购房者在选择新房时，一定要注意房屋区位高低，此外，购房者在买房时不仅要看开发商，还要看承建方。他表示，房子质量是重点考虑的因素，而房子是由建筑商施工，并不是开发商，所以看开发商的同时要看看承建商的名气与资质。同时，市政建设不健全会引起系列反应，购房前也要看看当地市政建设是否到位。

   保修期外 谁能帮忙？

    李先生买房5年了，最近发现房屋外墙有些渗水，严重影响了李先生对房屋的使用，于是找物业维修，但物业却告诉他，由于所购楼盘已有多年，房子早已过了保修期，开发商不再负责。

    律师支招：从目前的情况看，商品房建成五年后，将陆续出现各种问题，最常见的是外墙砖脱落、电梯损坏老化，最严重的就是房屋外墙面渗水、屋顶漏水等。如果不是顶楼居住者，屋顶和墙面漏雨又是楼上业主由房屋装修不当、私改下水管道等人为原因造成的，应首先找楼上业主，通过协商的办法来要求楼上业主负责维修和赔偿损失。如果协商解决不了，可以通过法律途径追究相关责任。

    如果家住顶楼，房屋使用已经超过保修期，但业主交纳了公共维修基金，房屋大修、中修的费用应当从公共维修基金中支付，由业主向物业管理公司报修，物业管理公司负责修缮。作为房屋产权人的业主，对房屋应当承担一部分维修管理责任，即在保修期和保修范围之外的维修管理责任。业主可以通过委托物业管理公司来进行维修管理。

    一、已缴纳大修基金的小区，可经法定程序申请动用大修基金维修。

    二、未缴纳大修基金的小区，或该部分维修不能达到使用大修基金标准的，经总人数三分之二以上的业主同意，可向全体业主筹集维修基金。

    三、无物管、也无业委会，且未缴纳大修基金的小区，可以提请居委会组织全体业主筹备维修基金。

    特别提示：业主维权小技巧

    1.购房人在购房前要求开发商提供小区的规划，并要求开发商对小区的排水设施和楼房的防水作出解释和说明。

    2.雨天看房。购房人可在雨天看房，不仅能够知道小区附近的排水情况，还能了解房屋本身的防水情况，是否有滴漏或者渗漏现象。

    3.维权、证据固定要及时。发现房屋漏水等情况时，要在第一时间对现场进行保护，固定相关的证据，进行拍照或摄像。

    4.制作损失清单。因房屋漏水导致财产损失的，业主可制作详细的财物损失清单，也可请评估公司对所损失的财物进行评估。

    5.购房合同约定要明确。解决房屋质量问题，购房合同是最有效的武器。购房人在签订购房合同时要将房屋质量要求白纸黑字地写进合同中，对出现房屋漏水、墙体渗水、上下水管道阻塞等情况进行违约责任约定。