湘潭房产网12月22日讯 完善优质的物业管理，是老百姓安居宜居的重要基础。近年来，湘潭房地产业快速发展，促生了大量的住宅小区，再加上以前的老旧小区，物业管理成为一个新的课题，也成为民众关注的焦点和热点。湘潭物管行业的现状如何？面临的问题要如何解决？未来的发展又有什么规划？本周记者调查，我们来关注湘潭的物业管理。
10号下午，雨湖区窑湾街道幸福家园小区的物业负责人又登门催缴物业费了，因为业主不在家，再次碰壁而回。对于拖欠物业费，这位负责人是既无奈又愤怒。
幸福家园小区面积不大，只有百多户居民。银通物业于2011年进驻，至今也只有4年的时间。但由于部分业主拒交物业费，再加上收费偏低，只有6毛钱一平米，物业公司处于亏损状态，无法维持经营。在小区入口和楼栋口处，物业公司于今年9月27号发布的通告显示，公司将于12月30号撤出。
物业决定撤出，小区业主又是什么态度呢？记者注意到，即便撤出在即，物业也没有撂担子，小区的环境卫生依然整洁有序。对此，部分业主代表也是看在眼里，并出言挽留，甚至提出了适当提高物业费的条件。
目前，关于物业撤走后如何管理的问题，辖区街道和社区已经介入，并准备接受社会事务的移交，小区业主委员会也成立在即，但显然，居民的日常生活或多或少受到了影响。而位于岳塘区社建村街道的板塘旧改项目铭扬世家小区，在今年9月，只做了8个月的第二任物业撤出，却遗留下不少问题。除了环境卫生较差，电梯毛病不断成了业主最闹心的问题。
小区3单元的右边这部电梯，因为严重故障问题，已经停止使用。另一个电梯也是时好时坏，给业主生活带来不便。对此，社建村街道相关负责人告诉记者，铭扬世家小区是商住一体，人员复杂，再加上平日疏于维护，电梯问题突出。目前，街道已经和开发商、电梯厂家以及新成立的业主委员会积极协商，打算动用维修基金解决问题。而按照规定，动用维修基金需要三分之二以上的业主同意才可以，电梯问题最终解决还需时日。
雨湖区窑湾街道幸福家园小区和岳塘区板塘旧改项目铭扬世家小区所表现出的诸多问题，只是湘潭物业管理现状的一个缩影，在湘潭，随着房地产业的快速发展，再加上以前业已存在的大量老旧小区，物业管理已经成为一个新的课题，挑战着民众、政府及相关部门的心态和决策能力。
目前，我市物业管理暴露的问题主要有小区治安管理、秩序维护不到位、公共设施设备运转不正常、物业服务收费矛盾多以及老旧无物业小区环境卫生脏乱差等。在今年9月10日，本台播出的“整改在进行”电视问政节目，也曝光了部分小区物业管理混乱的问题。问政结束后，市房产局立即组织人员调研住宅小区物业管理工作，并开展专项整治行动。目前，这些小区物管成效如何，调查记者对此进行了回访。
这是今年9月10号，电视问政节目记者在富都花园小区拍摄的画面。物业公司因为收不上物业管理费而撤离，小区内垃圾无人清理、污水横流，居民生活极为不便。因业主之间的矛盾难以调和，业主委员会也是几易其主，物业管理几近瘫痪。
3个月后的12月10号上午，记者再次来到富都花园小区，这里已经发生了翻天覆地的变化。小区环境得到改观，门口传达室装上了电子监控，工人正在疏通下水，井盖换了新的，围墙一线种上了树木，道路也被翻修。
富都花园小区建于1995年，至今已有3任物业公司撤离，后交由社区托管，遗留下来不少问题。在市房产部门以及岳塘区、宝塔街道等介入后，一些难点问题得到有效解决。目前来说，还存在的突出问题是物业费收取难，至今还有一百多户业主没有缴齐。对此，业主委员会也正在积极协调之中。
通过市房产局的重点督办，电视问政曝光的众一国际、通苑佳园小区的物业管理也得以恢复正常。而对众一国际原来的湘南物业公司因不履职，市房产局已经经过调查进行问责。这一机制也将在今后延续下去。
为了加强管理，建立长效机制。从10月份开始，市城区物业管理工作领导小组已经开展了专项整治工作。目前全面排查工作已经基本完成，对存在的问题进行了分类汇总。马上将开始分类交办，明确具体责任单位限时办结、集中整改，然后逐一复查巩固。
其实对于物业管理工作，湘潭一直在探索中前行。2012年10月8号，市人民政府第88次常务会就通过了《关于加强市城区物业管理工作的实施意见》，明确构建市、区、乡镇街道的三级物业管理体制，打造“属地管理、条块结合、部门联动、分级负责”的大物管格局。那么，这种体制运转如何？又有那些经验值得借鉴呢，继续来看记者的调查。
调查中，记者走访了河东金侨中央花园和河西白石古莲城两个物业管理相对较好的小区。白石古莲城小区的智能化监控报警系统以及业主卡制度，让小区安保尽在掌控之中。比如眼前的这套火警设备连接到了小区的每家每户，遇到紧急情况可以及时报警处理。而在有着566户居民的金侨中央花园小区，环境整洁有序，在物业贴心服务下，物业费缴纳率在85%以上。
金侨中央花园小区还是今年岳塘区星级物业评定活动中受推荐的16个小区之一。岳塘区城管局物管办主任张文华告诉记者，自构建市、区、乡镇街道的三级物业管理体制以来，物管行业逐渐规范。岳塘区也将在星级物业评定活动、加强执法部门联动等方面探索先行。然而在新体制下，他们也感觉到了一些阻力。
对此，湖南湘牵律师事务所副主任许伟认为，要想管好物业，发挥和加强业主委员会的作用是当务之急。据他调查了解，湘潭不少小区都是在物业撤离或者是出现问题之后才成立的业主委员会，有点赶鸭子上架的味道。在他看来，业主委员会是企业和业主之间的纽带，应当在符合规定的情况下越早成立越好。在这方面政府部门应当加强指导。
此外，物业费收取难是行业普遍性问题。物业管理是微利行业，物业费的收取数额都有规定，公司赢利也在8%到10%之间。一旦因为矛盾纠纷，部分业主欠缴物业费，物业公司就难以为继，服务质量下降，长此以往将形成一个恶性循环。目前湘潭对于没有入住的业主，物业费是按照90%来收取，许伟认为，这个额度还有待商榷。同时，在物业费价格上，许伟建议采取一定浮动的办法，将物业公司服务质量和价格挂钩，而不是一成不变。
记者了解到，目前，全市共有物业服务企业176家，拥有从业人员4.3万人，物业管理项目达500余个，其中住宅小区240个。通过几天的走访调查，记者感觉我市物管行业既面临机遇，也颇多尴尬。机遇是大量促生的住宅小区，对物管的需求骤增，行业发展前景看好；而尴尬则在于，物管企业良莠不齐、问题丛生，受到业主诟病。如何让体制更健全，让管理更到位，让服务保质保量，这需要政府主管部门、公司以及业主三方找到一个平衡点，共同探讨三方多赢的道路。
