湘潭房产网12月17日讯    2015年，央行银根不断“松绑”，其中，3月1日、5月11日、6月28日、8月26日，央行年内四次降低金融机构存、贷款利率和个人住房公积金贷款利率；10月22日，央行再次下调金融机构存、贷款利率。

    央行年内连续调低金融机构存贷款利率5次，年初时贷款购房，5年期以上基准利率为6.15%，目前已降到了4.9%，下调了1.25个百分点。对于已有房贷在身的“老房奴”来说，这是一大利好，而由于多数房贷采取的是“次年1月1日”调息原则，下月起，各还贷族月供将直接“减负”。

    1、“减负”细节区别对待

    虽然大部分贷款者采用的是“次年1月1日”调息原则，下月起，各还贷族月供将享受直接“减负”的待遇。不过，在实际操作中，有些家庭的执行细则还是会有细微的区别。

    银行工作人员告诉我们，在现实中，每个购房者的还款日是不相同的。例如：客户定的还款日是1月10日，那么银行对该客户1月份的月供就要分段计算，2016年1月1日-2016年1月10日是一个时间段；2015年12月10日-2015年12月31日是另一个时间段。前一段按降息后的利率来计算，后一段则仍然按降息前的利率来计算。

    同时，并非所有贷款人都适用“次年1月1日”调息原则。银行人士也提醒市民，像“次年1月1日”调息，还存在一些“例外情况”，如调息时间不同，有的银行采用的是“满一年或满半年”，“次月”、“次季度”调整等等，对于这样的情况市民一定要把握好“减负”时间点。

    2、30万10年房贷月供少还186元

    自今年3月以来，央行已连续5次降息降贷，2014年年底5年以上商业贷款基准利率为6.15%，最新房贷利率已降至4.9%。但因为存量贷款要到第二年元旦才开始调整利率水平，因此市民将在2016年元旦开始，真正享受“减负”待遇。

    房贷利率的不断下调，意味着市民置业成本的不断降低。银行人士给我们算了笔明细账。以购房者商业贷款30万元10年期为例，采用等额还款方式按揭，不考虑利率上浮的因素，按年初未调整之前6.15%利率计算，本金和利息需要偿还共计402390.95元，月供为3353.26元。五次下调后按4.9%利率计算，同样按揭模式，本金和利率总额380078.62元，每月还款为3167.32元。月供可少还185.94元。累计今年五次下调的影响，10年将减少利息支出22312.33元。

    3、公积金贷款显然更省钱

    虽然今年央行五次降低金融机构贷款利率，但个人住房公积金贷款利率的调整只有4次。四次调整之后，五年期以上公积金贷款基准利率也从年初的4.25%下调至目前的3.25%。

    四次调低之后，公积金贷款更划算省钱，优势也越发明显。同样贷款30万元贷10年，采用公积金贷款，年初到目前的比较为：年初利率为4.25%，月供为3073.13元，本金与利息合计为368775.12元；目前利率为3.25%，月供为2931.57元，本息合计为351788.5元。两相比较，月供减少141.56元，本息共减少16986.62元。

    4、利率持续下调，提前还贷不划算

    往年一到年底，银行总会聚集不少咨询提前还款的市民。而今年的情况却大不相同。我们从多家银行了解到，进入12月以来，咨询提前还贷的客户并不多见。“与往年相比少了不少，主要是今年央行接连降息5次，房贷利率已创下历史新低，谁还会提前还贷。”某银行个贷部门工作人员介绍说。

    自从去年四季度降准降息到现在，多次政策效应累加，对于时隔一年的贷款购房者来说，“减负”效果相当明显。正如市民彭先生所言，“下个月月供就少了不少，目前贷款利率这么低，提前还贷就完全没必要了，不划算。”