湘潭房产网1月21日讯     2015年楼市是政策“救市”年，2016年能否成为楼市的“拐点”年呢？如果把2015年比作2008年，那么2016年楼市能否重现2009年房价疯狂上涨呢？

    关于2016年的楼市，不少人仍持观望。到底2016年楼市将如何变化，咱们听听业内专家怎么说：2016年楼市的十大趋势四大猜想，买不买房都要看！

 
    趋势一：城市之间的房价差距将更大

    由于公共资源无法均衡的配置，发展机遇更多的集中在首都、直辖市、省会城市和特区，城市发展中的“马太效应”将日趋明显。

    点评：深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

    趋势二：小户型将机械化

    20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商越来越像客机、游轮的生产商。

    点评：实现空间共享，生活场景化切入为小户型带来了“第二春”。

    趋势三：逆城市化很难出现

    未来10到20年流行城里人到农村买地建别墅？中国很难出现这种局面。因为中过人多地少，土地为国家所有；公共资源分配不均衡也让农村生活不方便，不安全。

    点评：在中国，城镇化是大势所趋。

    趋势四：大城市很难“去中心化”

    国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。

    点评：由中心区带动周边，由点及面辐射开是“去中心化”的大招。

    趋势五：商铺面临价值重估

    传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。“一铺养三代”越来越困难。“三代养一铺”随时会发生。

    点评：商铺或将成为“烫手山芋”。

    趋势六：写字楼跟住宅价格将长期倒挂

    网络时代流行在家办公、分散办公、郊区办公，写字楼“刚需”不足未来投资房地产还是首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就要投资好的写字楼。

    点评：“联合办公”听说没？为写字楼加多创意，是不是也会有春天？

    趋势七：房产税会出台但对市场影响不大

    房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，但不会严厉  。一线城市房产税肯定会最高。整体而言，房产税对房价影响不大。

    点评：最受争议的税种。

    趋势八：计划生育政策将逐步调整但对楼市影响不大

    全面放开二胎已经成为现实。未来可能还会有更宽松的人口政策。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为年轻人生育上积极性在下降。

    点评：“二孩政策”让四方成为刚需。

    趋势九：大城市房价呈不断上涨趋势

    中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度大，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。有人口增量的城市，房价很难回落。

    点评：该出手时就出手。

    趋势十：房地产企业将大量消亡、转型

    最终国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。2016很可能是“互联网+”一次全面的退潮，没有盈利模式的“互联网+房地产”企业将有一批死于“弹尽粮绝”，但互联网对房地产的重塑，却不会停止。

   点评：中国房地产需要转型，但更需要升级。用好“房地产+”，而不是“互联网+”。

    四大猜想：

    猜想一，宽松政策是主调

     2015年经济会议明显提出2016房地产去库存是重要经济任务之一，因此，可以我们可以大胆预测，2016年中国房地产市场调控政策仍然会以宽松为主，并且既有可能在现有的楼市政策基础之上出台有利于去库存的政策，包括税费减免、降准降息等内容。

    但是，2016年，北京、上海等一线城市全面放开限购的可能性不大，毕竟去库存的还是三四线城市为主。

    猜想二，房价涨幅会持续拉大

    2016年房价还会全面上涨吗？这是众多市民最为关心的问题。对此，湘潭365房产网市场研究中心分析表示：“房价变化是受到市场供需关系的影响，目前一线城市整体的需求、购买力相对仍比较旺盛，在未来一段时间内，供应仍然难以全面满足需求，再加上一线城市高价地频出，所以2016年一线城市房价将会因结构性原因出现上涨。对于三四线城市，在去库存化较好的情况下，房价不太可能出现下跌，停滞或者小幅上涨是整体趋势。

     猜想三，小四取代小三，学区房更好卖

    2016年“全面二孩”放开，买房需求或许也会由此转变，在一个孩子的时代，小三房是购房者的首选，但是随着家庭人口增加，小四房将逐渐去掉小三，最终成为房地产市场的主流。

     与此同时，二孩政策的出台，将大大提高学区房的潜力，尤其是优质小学周边的楼盘将更好卖。试想，以前一套学区房只能供一个小孩读书，如今同样一套房子可供两个小孩上学，而且随着需求的增加，升值潜力不可限量。

    猜想四，越来越多农业人口进城买房

　　在刚刚出台的中央经济工作会议公报中，中央已经明确提到了“按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求”这样的表述，业界专家对此解读表示，农业人口是否愿意进城买房或长期租房，关键在于他们的子女能不能和城市居民一样享受城市的各类医疗、教育等方面的权利。如果这一系列配套性的政策也能随之相应出台，对农民来说无疑是一个激励，而楼市的刚需置业人口也必然会随之大幅增多，从而推动楼市去化的加快。不过，也有专家表示，仅仅为了推动楼市去库存，是否会在居住政策上作出重大调整，还有待观察。