湘潭房产网8月3日讯      2016年房地产着实“火”了一把，不仅成交量上来了，房价也涨了不少。尤其是一线城市，买房一夜暴富的神话再次上演，比如上海一套房10个月涨500万，北京某房一夜上涨40万等等。

    房价上涨，自然离不开投资。但是， 是不是买房，就等于赚钱了呢？对此，业内人士表示，买房和投资是分别对待，买房是买房，投资是投资，买房不等于投资。

    不看“收入”看“眼光

    一直以来，买房投资被误认为富人的专利，其实不然，不管是土豪还是普通市民，只要掌握窍门，都能成为买房投资“老司机”

    窍门一：变“持币观望”为“持币寻找”。如今说到房地产市场，肯定少不了“持币观望”这句话。事实上，这不是上策。持币者干等，仅cpi指数的上涨就会使得手上的资金贬值。只有在持币过程中，不断寻找合适的物业进行投资，才有机会使资金升值。

    窍门二：不看“收入够不够”，而看“眼光到不到”。真正的投资，千万不要让收入、资金等原因限制目前“够”投资的目标，而是在一定比例内，用独到的眼光搜寻具有足够投资价值的产品。如果不能跳出这个束缚，一则无法在投资中获取最大化的利益，二则会因甘于现状而制约个人的投资发展空间。

    窍门三：了解发展趋势，向高端市场挺进。目前，高端住宅市场整体发展态势较为平稳，呈现出个性化、高价化和偏远化的趋势。投资时切记“不嫌贵，不嫌远”，在可能的情况下，投资目标可向稀缺的高端产品靠拢，如别墅产品等。

    窍门四：不要过度投机，那不适合短线操作。需要注意的是，任何投资都存在风险，最关键的一点是对投资“度”的把握。即摒弃盲目性的“过度投机”，把投资掌控在一定的范围内。目前，高端住宅市场逐渐呈现出平稳的上升势头，投资效益将在相对较长的周期后才得以体现出来，短线投资已不合时宜。

  
    一个炒房者的生意经：

   黄先生2008年就开始投资房地产，在湘潭人中间算是比较早的。在湘潭，他主要投资商铺和住宅，然后出租。

    黄先生表示，自己投资房地产市场纯属偶然，一直以来，自己长期在湘潭从商，最开始主要是以“五金”为主，生意算不上很好，但收入也不错。2009年的一天，由于自己居住在农村，很不方便，决定去湘潭市中心买套房，当时是跟着一个看房团去的，当时看的是住宅，可是看下来，觉得房子太小了，主要是因为农村房子太大了，会住不习惯。但是看房的过程中，偶然听见有人咨询商铺，由于自己长期经商，瞬间就兴趣倍增。当时，该商铺才6000多一平米，是房子价格的1.2-1.5倍左右，而且还是临街。不过当时有一个问题，商铺虽然是临街，但是路还未修通。犹豫虽然犹豫，但是一咬牙还是买了，总价近100万，为此还向亲朋好友借了20多万。

   也正是这次看房，才会有日后买房投资。2010年，商铺临街马路通车，商铺价值飙升，从当初不足7000元直接涨到1万元。黄先生门面挂在网站上，他的门面被排队抢租。黄先生说：如今，该地段门面价格已经涨到了2万元一/平米，租金也涨了不少，回报率那时候是15％，现在将近18%左右。” 。随后，黄先生先后投资了3套商品房住宅，都是市中心的。

    黄先生自己总结了一套买房的经验，投资一处房产必须具备3个条件：租金一定要抵得上银行的利息；第二是出手要快；第三个才是增值。“3个必须至少符合两个，要么你出手慢一点，租金抵了银行利息，增值快；要么就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就会亏死！”

    黄先生认为，投资房产，升值空间最少要达到6%才可以完成原始积累的1.2%，如果达不到就会亏本。为此，他计算出一套投资房产的盈利公式。他说：“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数，比如存款是2.7，贷款是5.5，加起来除2，一年要达到6%，房子要增值在6%以上，一年有10%的投资回报，这就是属于一般的投资。比如说买过来是50万元，明年租金2.5万元，明年价值55万元左右，要不然你这个投资是亏本的。”

    黄先生说，他与其他投资者的不同，就是把投资房地产专门当作生意来经营，先进行前期考察，把市场环境摸清楚了，再作出决定。

    买房投资，首选这五类房产

     众所周知，一线城市房价涨幅超过二线城市，依次类推。同理，在一个城市，房价最高的一般都是市中心，然而向外延伸。当然，一些具备特殊资源的房子，比如学区、公园等等也具备非常可观的收益。因此，如何合理规划房产升级置业理财方案，最大限度发挥资金的使用效益，的确值得好好盘算一下。

    一，交通便利的房子

    着城市越来越膨胀性地发展，对于交通方便的需求就越来越渴望。即便房价下跌，交通便利的房子持有价值和持有潜力也是不可忽视的。

     二，市中心的房子

    由于城市是以一个中心为基础，向外扩散的。市中心拥有整个城市最丰富的资源、最便捷的交通和最完备的配套，而且市民以在城市的中心生活为身份象征的心理，导致一个城市市中心的房价，就是这个城市最贵的房价。事实证明，每次房价动荡的时候，房价最坚挺的物业是市中心的房子，因为需求支撑着整个市中心的房价。

   三，政策性板块物业

   随着体育经济、会议经济、招商经济的不断发展，各大城市纷纷申请承办这些活动。这些活动给城市带来的经济效应使得这些板块非常具有置业价值。由于眼球经济长期存在，板块的各种配套会逐渐完备，板块的经济效应升值，会带动整个板块的房子升值。

   四，化性板块物业

    随着市中心的房子逐渐被商铺和写字楼等物业所取代，政府开始把这些原先在市中心的大学逐渐规划为一个大学城或者一个文化区域。随着这些文化区域潜力的不断挖掘，他们形成了一个很有置业潜力的板块，在此板块的房子房价会水涨船高。此类房子被标上的知识性、文化性标签，使得房价未来潜力是不可限量的。

    五，经济型板块物业

   随着经济的发展，经济、商业中心的选择非常重要。商业中心所在的城市板块形成的物业圈，他带起来的旁边商圈的形成和设施的完善，导致此地区的房子的置业价值会越来越大。

    此五类房子的升值，都是由各种积极因素而导致房子置业价值升值。他们抗房价下跌风险的能力也比较强。在房价震荡的情况下，购置这五类房是首选。