湘潭房产网3月1日讯      买房，在房价高涨的时期成为了一个庞大而复杂同时昂贵的消费。尤其是对于没有买房经验的首套房刚需，稍有不留意，就会陷入各种各样的“陷阱”，甚至付出高昂的“学费”。

    那么，有没有一套完整的买房教学“课本”呢？本期，湘潭365房产网编辑从资深置业顾问那里整理出，从买房前期准备，到买房费用，最后到验房的一探二算三查四验四大步骤，让你买房不再交“学费”。

    一探、探开发商的信用和资金情况

　 开发商的信用情况

    最简便的方法是登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”，从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。

　　开发商的资金情况

　　真正拥有投资房地产所需的法定最低资本金的开发商是不多的，拥有投资总额25％的资金实力的开发商更是屈指可数。绝大多数开发商玩的是银行的贷款、购房人支付的订金和首付款。

　　  探开发商的“五证”

　　期房销售的“五证”是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和（内、外）销预售许可证。

　　现房销售的“五证”，各地不一。有些地方的现房销售已经取消了销售许可证（如北京市），代之以开发商领取的产权证（俗称“大产权证”），有些地方的现房销售仍然必须具备销售许可证。现房销售的“五证”一般是：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和开发商领取的产权证。

　　“五证”中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。

　　 国有土地使用证

　　查看国有土地使用证时需要注意的是：（1）该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用证；（2）国有土地使用证的附图。

    区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。

　　 建设工程规划许可证

　　查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：

　　（1）确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。

　　开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。

　　（2）确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。

　　有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署认购书或签订购房合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。

    二算

　　“购买税费”：房款之外的大头开支

　　除去容易计算的大头开支———“购房款”，向房管局、税局交纳税费便是房款中首当其冲的款项了，主要包括以下几项：

　　
    ———契税：金额是房价的1.5%，

　　———印花税：金额为房价的0.03%，在交易鉴证时交纳；

　　———交易管理费：一般是每平方米3元，也在交易鉴证时交纳；

　　———房产证工本费：5元到20元不等，如果产权人不只一位，则副本会另外收费，每本5元。

　　此外还有权属登记费、测绘费等费用，合起来一般是500元到800元之间。

　　以100平方米、房价为40万元的房屋为例，这一部分的总费用为7000元左右。

　　●提醒：这些费用一定要在法定时间里交纳，什么时候该交一半，什么时候该交另一半，一定要在合同里注明，不能听从发展商的要求。否则，业主的合法权益就会被侵害，或在日后产生一些手续上的麻烦。

　　银行按揭费用：最为烦琐的一笔数额数

　　现在，大多数人买房子都会选择在银行办理按揭的付款方式。银行按揭主要包括：

　　———保险费：它的算法有新旧两种，专家认为最新的是最科学的，对业主有利，计算方法是：贷款额×1.2倍×千分之一×年限×折扣；
 

　　———印花税：金额为房价的十万分之五；

　　———公证费：一般在200元到300元之间；

　　———他项权证费：一般也在200元到300元之间；

　　———律师费：有的是按每单计算，一般每单200元到500元之间；有的是按房价来计算，收费标准是千分之二。一般来说，前者收费标准习惯针对小面积单位，后者主要针对大面积单位。

　　同样拿100平方米、房价为40万元的房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为4300元。

　　●提醒：如果买一手楼，发展商会指定按揭银行，折扣按照按揭年限来处理。有一些人自己到银行进行洽谈，拿的折扣可能会多一点，但较繁琐。现在一般自己去银行洽谈按揭手续的多是二手楼买主。建议先了解清楚相关银行的此类业务服务标准，以免出错。

 
　　入住费用：房价外的最大部分

　　入住费用可以分为两部分，一部分交给发展商，另一部分交给物业管理处。交给发展商的有：

　　———防盗系统费用：例如楼下大门的对讲机、安在各家各户的红外线探头等。这个费用各楼盘不等，基本在800元至1500元之间，而且智能防盗系统不普遍；

　　———管道煤气开通费：

　　———有线电视安装费：

　　———电话安装费、宽带上网费：这类收费一般要和电信局具体联系。

　　交给物业管理处的有以下几种：
 

　　———预交3个月的物业管理费：按各小区具体收费标准而定，正常情况下是两种标准的综合———一是发展商的承诺，一是物价局的规定。如果收费过于夸张，业主有权去物价局查询；

　　———水电周转金：各200元；

　　———装修保证金：一般是1500元（不是每个楼盘都有此项费用）；

　　———淤泥清运费：根据路程与交通便利情况而定；

　　———物业维修基金：也有新旧两种收费标准，一般是房价的2%。

　　还拿100平方米、房价为40万元房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为12000元左右。

　　●提醒：对于交给发展商的有些费用可以到物价局查询。另外，有些设施的安装业主可以自行解决，不要盲目听从开发商安排。交给物业管理处的资金里，一定要注意三个月的物业管理费是预交的，而不是押金，法律规定是不允许收押金的；另外，装修保证金在装修验收合格后需退还给业主，物业管理处无权占有。

　　小结：房价基础上需加数万元才能“搞掂”

　　按照上面内容统计，仅仅买一套40万元的房子，在交了房款首期的同时，还要另外再交23300元。买房总价就达到了423300元。这个数字是不是超过了想象中的40万买房价？

　　以上只是收楼前需要交纳的费用，业主入住后，为房子付出的费用还有很多，例如物业管理费、水电费、垃圾清理费、楼梯路灯费用等等，各种名目的收费通知单会“源源不断”地涌来…

   三查

   一查房屋产权

    房屋产权是最关键的，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的屋主姓名字是否准确。如果是二手楼交易，要看房主与卖房者是不是同一个人。还应查看房产证的正本而且要到房管部门查询产权的真实性。

　　二查隐性问题

    房屋本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等容易被人重视。但是很多人有时会忽略一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，这些在成交之前也须查清。另外，如果是二手房，还要查看水电、煤气、电话、管理费等费用是否已交清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。

　　三查户口问题

   买房是否可以入户，尤其对于小孩读书的市民来说，一定要问清楚这个问题。对于购买二手房的业主来说，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对户口谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这才能保证买房后能顺利地迁入。

　　四查市场价位

    在买房前应对该物业所在区域的房价位有所了解，令出价及还价都做到心中有数。

　　五查产权关系　产权过户必须报经房管局有关部门办理才能完成过户手续，任何保证、承诺等包括代理行、律师、公证等等都不算是完成交易过程。

    特别提醒：房产交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入“陷阱”，建议找一间信誉好有诚信的中介行代理。若是买二手房，买卖双方在决定交易后，一起到房地产交易中心递交资料，再进行首期款的交付，并在合同中注明过户方法和付款方式，最后在产权过户后付清余款，切莫大意。

    四验

    就要收楼了，检查房屋的各方面质量是一件麻烦事。细心而聪明的女人一定会比男人更有资格来做这件关乎“千秋基业”的大事了。

    如果你自己不是行家又找不到“专业人士”陪同收楼，那么，就带上这八样小宝贝自己出动吧。可不要小看了他们，关键时候能够发挥出你想象不到的作用。

　　乒乓球：头号宝贝

　　圆滚滚、滴溜溜转的乒乓球是收楼头号宝贝。带它去收楼，并非拿来哄小孩，检查坡度时它可大派用场。那么，房子里哪些地方需要检查坡度呢？如地面、窗台、柜子等等。一点小毛病都逃不过它的眼睛。

　　厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要。我们的乒乓球小宝贝这时候可派用场了：先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处，那就ｖｅｒｙｇｏｏｄ了；轻推一下能过去的，也可收货；要是乒乓球到处乱跑，甚至倒着走，你该知道问题出在哪里了吧？试验时，记住应从多个方向考察。

　　同时，乒乓球还能检查窗台是否水平，如今流行飘窗台，窗台又大又漂亮，但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动的话，即不合格。此外，许多楼盘的交楼标准送橱柜、衣柜。这些成品柜子若装得不平，日后柜门就容易关不严、关不上；橱柜上层若向下倾斜，零碎东西就会自己往油锅里跳，这些地方在验楼时都应用“头号宝贝”细查。　总之，一套房子里，该平的地方得平，该斜的地方得斜，只要乒乓“宝贝”在手，想验哪，就验哪。

　　“人”字铝梯：往高处看

　　扛把梯子去收楼，好似很夸张，但细想，验楼时需要爬高检查的地方真不少：天花板有无空鼓？空调插座是否安装妥当是否松动？柜顶是个什么样子？藏在厨厕天花里的给、排水管是否顺通？这些看似偏远的装修地带，往往存在着不少的破绽，检查清楚才能安心收楼。

　　
　　化妆镜：哪里都够得着

　　收楼可是个辛苦活儿，带上化妆镜，难道担心女主人累得花容失色，及时补妆之用？非也。借助化妆镜，可看清楚眼睛“够不着”的地方。验收木门时，大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，但门扇的底边却很难验得到。这时候，化妆镜就大显身手了！把镜子平放在门扇下，底下的情况就可用这“第三只眼”

　　看得清清楚楚了：有没刷油漆，有没贴饰面板，质量如何，是否平整？全部遁形。

　　插页式文件夹：一样都不能少！

　　收楼时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份就很麻烦。买个４０页以上的插页式文件夹则很妥当，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。收完楼，所有资料都齐了，自家房子的“档案”也建立起来了，要拿什么，在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。

　　备忘贴纸：不要做个糊涂虫

　　验楼时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。业主做得细致一些，与发展商反复争论的机会可能会少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通气的好业主，收楼时别忘了带贴纸。

　　小锤子：看看有没有空鼓　

　　拿个小锤子去收楼？要自己动手改装修？非也！它可以用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等，如果敲击的声音有小许回响，则是有点问题了，沉闷的声音则表示ok。不过，用小锤仔细敲击需检查处时应拿捏好力度，否则验楼可能变成拆楼了。　

　　电笔：电路通畅很关键

　　一套房子里的插座通常有几十个，事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，总比入住以后发现某个插座不通电，再凿墙挖孔的省心。

　　矿泉水：水也是检查工具

　　拿着的矿泉水喝完后，瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工具呢。检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量的水便知道，矿泉水瓶子的用处就在这了。这道“工序”可放到最后进行，待其他各项都验完了，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。