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优化政策支持刚性和改善性需求

“二套房首付比例降到4成，利率降到4.8%，我们两口子的公积金贷款额度提高到了100万元，税又退了4万元……”近期购买了一套120多平方米改善性住房的南京市民赵先生细数享受的诸多政策优惠。

今年以来，各地持续优化房地产调控政策，从优化限购限售政策到下调最低首付比例，从发放购房补贴到强化公积金政策支持，从购房契税补贴到二手房“带押过户”……房地产政策不断优化调整，有力支持了刚性和改善性住房需求。

这在信贷数据上也有所体现：上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元；6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。7月24日召开的中共中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

近期，住房城乡建设部表示，将进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；国家发展改革委表示，要在更好满足居民刚性和改善性住房需求等方面加强政策储备。

“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。”中国人民银行货币政策司司长邹澜说。

中国人民银行日前部署下半年工作时明确提出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

“从需求侧尽快采取切实措施，更好地满足刚性和改善性住房需求，有助于稳住和提振居民住房消费。”招联金融首席研究员董希淼表示，相关部门提出更加明确的要求，回应了市场呼声，传递出积极信号。

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部分地方“试水”推进政策落地

近期，调整存量个人住房贷款利率、“认房不用认贷”、改善性住房换购税费减免等政策导向成为市场关注焦点。在相关部门的鼓励和引导下，已有部分地方和机构积极响应。

北京、深圳、广州、上海等一线城市先后发声，将结合自身房地产实际情况支持居民刚性和改善性住房需求。河南郑州、广西梧州等地优化住房套数认定标准，江苏的镇江、扬州、苏州等多个城市出台购房税收优惠政策……

购房者对房地产金融政策调整亦充满期待。上海市浦东新区金桥区域一资深经纪人表示，近期来店里咨询政策的客户明显增多，他们普遍对降低首付比例和贷款利率的政策特别关注。

相关专业人士严跃进认为，“认房不用认贷”有利于激活房屋置换链条，活跃市场交易。降低部分存量房贷利率则有助于减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，提振居民扩大消费的意愿和能力。

董希淼认为，针对存量房贷利率调整，央行近期的表态从此前的“支持和鼓励”变为“指导”，这传递出更加积极的信号，将有利于加速政策落地。

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满足房企合理融资需求

巩固房地产市场企稳回升态势，不仅要提振居民住房消费，还要满足房地产行业合理融资需求。

8月初的长沙，骄阳似火。在正荣滨江紫阙台楼盘，工人们进进出出搬运建材，入户门、栏杆和门窗安装工程正在收尾，小区内的园林景观工程也在有条不紊地推进。

“因现金流短缺，项目自2021年12月起几度停工。去年底‘金融十六条’政策落地后，正荣地产在保交楼工作专班的帮助下，获得了1.24亿元保交楼专项借款支持，快速实现了项目复工，确保了交付进度。”项目有关负责人说。

去年11月金融管理部门出台了支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，保持房地产重点融资渠道稳定，有力推动各地项目复工建设。今年上半年，开发贷款累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元。

金融管理部门近期将“金融十六条”相关政策适用期限、保交楼贷款支持计划实施期限延长，以此引导银行继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持。日前，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，多家房企主要负责人被邀参会。会议强调，金融机构要满足民营房地产企业合理融资需求。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，随着一系列金融支持政策的落地实施，优质房企现金流得到更强保障，保交楼稳步推进，风险将趋于收敛。经过风险出清，行业将逐渐步入良性发展轨道。