湘潭365房产网10月23日独家讯    自2010年以来国家出台了一系列房地产调控措施,部分城市房价的过快上涨得到初步遏制,但是市场期待的房价下跌并未出现,各种深层次的问题仍没有解决,当前的市场状况让很多人看不清楚。

    目前随着楼市调控步步深入之下，房产市场观望情绪愈发浓烈。资金短缺，销量惨淡，重重压力之下，开发商守得住吗？特价房、巨额优惠、良心价开盘，五花八门的优惠活动，购房者是否应该出手呢？

    在涨停与观望、看跌与抗跌、保障与市场的选择中，谁出会给出最正确的回答？未来的湘潭房产市场又将走向哪里？本期，湘潭365房产网独家推出把脉当下湘潭楼市八大看点。

    一，调控有益湘潭房产市场健康发展

    相对于2010年来讲，湘潭销售的总量还有一个小幅的增长。这跟全国很多城市都不太一样，全国很多城市都是总体销量下降，特别是到8月份之后，湘潭楼市每天的成交量都相当客观。调控则是楼市在真正达到泡沫破灭之前给它拦一下。

 　　调控对房地产是一件有益的事情,倘若楼市不加控制，可能最终的结果是不可估量的损失。目前“限价，限贷”的形势下，实际上对开发商也是一个锻炼。而目前的情况下，房产市场回归理性之后，它会更加健康地发展。
 

    二，争抢刚需客户的细分市场

    开发商始终存在几个阶梯状的阵营：先天条件好的，从自身产业转型到房地产或从事房地产本业，资金准备充足，在基建和开发过程中信誉良好，银行信贷信誉和关系良好的，融资渠道就丰富，资金链强劲，利息支出也小，不会出什么问题。那些因为自身资金实力不足，强行开发、期望值较高的企业，只是期望在市场上扬的时候赚一把就跑，投机欲望高的，遇见市场动荡，只能依靠民间高息高贷，经营时间过长的话，就会崩盘。总能有融资的渠道，关键在于时间成本和资金成本、建设成本的综合控制，并实现销售。否则，只有一个最坏的结果。

     对于频频闪现的调控，开发商在心理期望上与营销策略上准便主要体现在以下几个方面：首先体现在对价格的确定和对自己项目利润期望值的调整，为缩短销售周期，实现现金回流，采取低开快走的方式。其次是理性分析市场，加大营销投入，采取新颖的营销方式带动客户储备和实现销售。在市场一直上扬的过程中，只要投入就有产出，或者不投入一样产出的日子，会一下变成争抢刚需客户的细分市场。

    三，开发商正处于降与不降的博弈关键期

    综看湘潭整体楼市，现在开发商正处于降与不降的博弈关键期，开发商抗价心态显然不会持久，现若成交低迷现象得不到缓解，随着未来入市项目的增多，滞销情况将进一步加剧，房价拐点也将明显出现。

     
    在楼市进入深度博弈期之时，虽然开发商对政策和市场仍心存侥幸，不到最后一刻不死心，但在当前的市场环境之下，现实并不乐观，也不容得他们继续等待。随着楼市调控的深入，开发商的选择空间逐渐收窄，虽然其近期的表现显得有些不紧不慢，但内心的焦虑使其对市场信号更为敏感.

    低迷成为今年“金九银十”楼市的关键词，但是少数楼盘却依旧取得不错的销量，这与楼盘的定价有很大的关系。在当前市场下，以地段来定价将会逐渐被购房者冷落，高性价比楼盘将会成为热门。在这样一个欲降还羞、欲进还退的市场行情下，博弈的结果是将机会摆在了天枰的两边，开发商希望以“量”搏得翻盘，购房者未尝没有机会，好好把握也可乘机淘到好的楼盘。

    四，调整收益预期平价出仓为上策

    特定的市场环境下，开发商不会逆市而行，除非他不想发展。但是大规模、大幅度的优惠措施要承担的市场风险太大，因此营销重点还是会放在以一些小规模优惠活动试探和摸索市场。

     目前湘潭的刚需群体很大，第一部分包括从家庭分离出去的年轻群体，结婚买房；第二部分群体是拆迁户，城市化进程的产物；第三部分为五县一市人群， 市区购房是人们热爱生活向往美好生活的表现；最后一部分群体是外来务工或做生意之个体，在湘潭置业发展也是他们的奋斗目标。

     需求群体希望买到与自身目前层次相匹配的物业单位，一般面积区间应该在70——100平方米左右为主，面积100平以下，价格在3800左右不过4200为宜的总价应该在35至45万之间。

    开发商出货才是明智的，政策的调整尚未见底，对开发商而言，出货才能掌握主动；应该说现在明智的开发商定价都很理性，在当前的市场环境下，一旦政策面趋好，不排除新一轮的价格反弹。所以，消费者现在出手比较划算。