关于湘潭市2011年版《商品房买卖合同》部分条款的异议

    第十五条 关于产权登记约定。

    4、出卖人应当在商品房交付使用之日起60 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：_________

    （1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 ____日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_____％赔偿买受人损失。

    （2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的____％向买受人支付违约金。

    进步：相比老版本，湘潭市 2011 年电子版《商品房买卖合同》明确了出卖人提供的资料报产权登记机关备案时限。

    异议观点：产权登记完毕，商品房交接才正式完成。所以双证办理过程中，出卖人原因造成无法产权登记的责任，对等于买受人逾期付款的违约责任，等同于出卖人逾期交房的违约责任。修正完善如下（参考）：

    4、出卖人应当在商品房交付使用之日起60 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

    1、按逾期时间，分别处理（不作累加，自商品房交付使用之日起60 日内，产权登记机关收到出卖人提供的备案资料为准）

    （1）逾期不超过_____日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金，合同继续履行；

    （2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起______天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_______%（不少于银行双倍利率）向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之________（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

    2、二十二条 发生争议时，合同双方应该协商解决，协商不成，选择以下第______种方式解决：

    1、向房屋所在地仲裁委员会申请仲裁；

    2、依法向人民法院提起诉讼。

    异议观点：合同签订之时，谁也不能预知哪种方式更为合适，只要是合法合理的途径，单选、同时进行都可以。合同列出是为了更好的规范和提醒，官方规范的格式合同宗旨也是为了维护更广大的人民群众的正当权益。修改参考如下：第二十二条 发生争议时，合同双方应该协商解决，协商不成，可选择以下方式解决：

    1、向房屋所在地仲裁委员会申请仲裁；

    2、依法向人民法院提起诉讼。

    3、房产管理局维权支持（小区群体事件）

    另：对市房管局职责的一点认识

    个人认为市房管局，除了市内属地事务性工作外，应该更加突出全市房地产市场管理职能，比如对开发项目、开发商和房产交易，全面负起规范房地产市场管理的责任。自然是要负责全市房产管理各项业务工作的指导、效能检查、管理和监督；组织全市房产行业干部职工的业务培训工作，组织全市房产行业从业人员执业资格管理工作…。

    湘潭房产局回复：

    一、湘潭市《商品房买卖合同（2011年版）》（以下简称合同文本）是根据国家建设部和国家工商总局提供的合同范本，结合我市实际，在不超出法律范畴的基础上稍作修改制定而成。如您提出的异议符合法律法规规定，我们可以作为今后修改完善合同文本的参考依据。

    二、您提出“产权登记完毕，商品房交接才正式完成”的概念，目前没有法律依据。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”，第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”，很明显并未将“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”纳入逾期交房的范畴，故您要求直接修改合同文本第十五条第4款的理由不充分。

    况且，合同文本第十五条第4款对此已经设定了两条违约责任赔偿处理方式，供签约双方选择，亦可另行议定其他处理方式添加在合同文本中。您提出的异议，可通过在合同文本第十五条第4款第三项中添加内容而实现。

    三、您提出将“房管局维权支持（小区群体事件）”列入合同文本第二十二条，作为发生争议时可供选择的处理方式，是对第二十二条的误解。第二十二条只能“单选”，不能“多选”，即“仲裁”和“法院起诉”只能选择其一。作为房产行政主管部门，在法律法规规定和政府赋予的职权范围内，我局可以对某些争议进行调解，但并不是所有争议都属于我局职责范围，更不能也不必将“房管局维权支持（小区群体事件）”列入合同文本第二十二条，否则将因合同约定不明，签约双方失去其他解决争议的法律途径。

    您对我局职责提出的意见和建议，我们表示衷心地感谢。我局虽然是房产行政主管部门，但房地产市场管理涉及很多部门，职能存在交叉的情况，对我局行政效能和效力有一定的制约和影响。但不管困难多大，我们都将全面履行职责，加强市场监管，规范企业经营行为，维护群众合法权益，保障湘潭房地产市场持续健康发展。

    扩展阅读：

    湘潭市商品房买卖合同2011年版