湘潭房产网5月6日讯      近日家住湘潭河西的王先生致电湘潭365房产网，据他介绍，目前王先生有一套二手放，130平米，2005年的房子，最近想出售，他以41万的价格在网上挂了很久后一直没有人打电话咨询，王先生很郁闷，不是说现在湘潭房价都上4千了吗，怎么我3千多的房子还没有人要。

    在二手房价格方面，其实估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。在此教你一个二手房估价“土法子”，能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。

    1.房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2％
；
   

    2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减10％；
   

    3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3％，七层减5％，而三、四层则加3％，顶楼减5％；
   

    4.朝向因素。若房子没有朝南的门窗，则减5％；
   

    5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％，小区没有单独封闭，也减5％；属于重点中小学区域的房子要加15％；
   

    6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8％的价钱。
   

    最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60％~70％左右，约是当前周边房屋租金的100倍。
   

    【例】某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。
   

    折旧率：10年×（－2％）＝－20％；因其是“三小”套型：－10％；楼层：＋3％；朝向：南北；非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％重点中小学区：＋15％；心理因素：－8％；
   

    当地商品房均价约为4000元／平方米，得出该房产价格为：4000×（1－20％－10％＋3％－10％＋15％－8％）＝2800（元／平方米）。
   

    此房的实际总成交价格约为：2800×100×70％＝19.6（万元）。

　　影响湘潭二手房估价三大因素

    随着全国房地产市场遇冷，湘潭新房市场也受波及，而在二手房方面目前买卖双方已经不再“漫天要价”。据湘潭365房产网掌握的数据来看，在湘潭二手房价格的评估中，以下几个因素的影响最为关键。

　　一看位置。

　　好地段的二手房经常比一般地段的新房都贵。

　　二看使用年限与小区配套。

　　房产估价有个折旧率的硬指标，即每年按约2%的折旧率从基础价中扣除。此外，诸如交通、医院、教育等公共配套和水电暖等住宅配套设施越齐全，物业管理越到位，价格就越高，这些因素造成的评估价差可能有500元/平方米~1500元/平方米。

　　三看户型朝向。

　　同一栋楼户型不同、朝向不同的二手房价格上也会有100-200元/平方米的价差。

　　湘潭二手房价格专业评估流程

　　第一步：准备评估所需资料

　　进行房地产评估前，需要准备的材料包括房屋产权资料（房地产使用权证、土地所有权证、房屋买卖契）和其他权利说明、房产位置图、房产技术档案、房产经济档案等。

　　第二步：选择评估机构

　　根据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构分为一、二、三级，不同等级的评估机构可承揽不同价值的业务。因此业主在选择事务所时，除了要查验经营资格外，还应要求事务所出示等级资格证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。

　　第三步：进入评估程序

　　估价程序一般包括：接受估价委托；明确估价基本事项；拟订估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选定估价方法进行计算；确定估价结果；撰写估价报告；估价资料归档。