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众筹买房炒房建房火花四溅 监管难题绕不开
www.fangyuan365.com 长沙房产网 时间:2014/9/20 8:46:58

    长沙365房产网9月20日讯    以后可以在网上合伙集资买房、炒房、建房?短期内不现实,因为这涉及到多个行业政策面的变更。不过,众筹买房又一次证明了互联网金融是一个能诞生无限可能性的领域。


    当互联网金融和房地产碰撞会生出怎样的火花?东莞一家P2P网站日前推出的产品“房宝宝”给出了一些答案——合伙众筹买房、炒房。


    据了解,房宝宝已推出四期,认购速度也不断加快。第一期用时20个小时完成1491万元的众筹,而投资门槛仅为1000元。


    不仅仅是这家P2P网站,平安集团旗下的房产电商平安好房网也在8月18日推出海外房产众筹,不满一个月时间筹满100万美元。


    某网站董事长刑炜对证券时报记者表示,几乎各家地产电商都在筹划做众筹地产,且开发商参与度非常高。“不过,每套房产差异很大,如何把众筹买房的形式进一步标准化,大家都在探索。”刑炜称。


    目前,房地产众筹多为凑钱买现房,也使得该形式被称为“凑钱炒房”。


    尽管这类新生事物也无法摆脱非法集资的质疑声,但眼下这些平台希望走得更远。包括团贷网和平安好房网在内的平台均表示,未来希望深入介入房地产的拿地、开发流程中,实现众筹建房。


    众筹炒房和众筹建房


    借着众筹概念的火热,房地产众筹也顺势而出。东莞P2P网贷平台团贷网的房宝宝已经推出四期。房宝宝第一期的标的为东莞东城区的中信御园项目中的一套别墅,用时20个小时完成1491万元的众筹。而房宝宝的筹资速度也在不断加快,房宝宝第三期甚至出现了秒杀的局面,11分钟内1510万元就已筹齐。


    在筹满后,团贷网委托关联公司对该房产进行代持和管理,待找到合适的买家后再交易给买家。而团贷网的董事长唐军也多次对证券时报记者强调,团贷网对于房宝宝项目是不做任何收益保障承诺,但目前来看都是赚钱的,而且比银行定存利息高不少。


    据悉,团贷网以7折多的价格团购了18套别墅。目前第一期已经以1600万元售出,溢价109万元,折算年化收益率近40%。而第二期项目也已有售出打算,一位参与其中的投资人表示,收益预估在20%。


    第三方众筹平台众筹之家CEO王正然认为,前几期团贷网为了打品牌,买到的别墅价格有优惠,所以收益较大,他估计年化率是20%,房宝宝之后这样的收益率能否保持很难说。


    这样的火爆在平安集团旗下的房产电商平台平安好房网上也可见一斑。作为平安集团旗下的房产电商平台,根据官网的数据显示,原本定于一个月完成的海外房产众筹提前售罄,筹满100万美元。该网站在8月18日推出美国众筹房产,平安好房网推出的美国房产带有现成租约。因此,投资人最低用100美元即可当上美国房东。


    平安好房方面介绍,投资人的收益包括房租收益和房产增值收益。房租收益预计每年4%左右。


    平安好房CEO庄诺曾透露,“100美元众筹美国房产”只是试水众筹的第一步。引入欧洲、澳洲等地的优质房产“被众筹”或将指日可待。而国内、国外的养老地产项目,也有望进入平安好房的众筹系统。


    从目前已经出现的案例看来,房地产众筹分为两类,一类是众筹建房,投资者想要买便宜一点价格的房子,买房以自住为主;而另外一类则是众筹炒房,投资者在众筹里投注一笔钱,并看涨未来的房价,从中获取收益。


    众美集团副总裁陈锋认为,第一种做法类似于集资建房,而第二种则像是凑钱投资房地产。


    河北开发商众美集团在石家庄的尝试则类似于众筹建房。众筹的运作模式是寻找有员工有大量购房需求的大企业或大单位,收集他们的购房要求。这些员工将支付30%-50%的预付款,众美集团用这笔预付款拿地,之后再按照员工的定制需求进行建房。


    参与众美集团项目的买房人几乎可以参与到地产项目开发的全部环节。众美集团的合作建房经验已有10年之久,已经有河北电网、裕华区政府、河北师范大学等诸多案例。


    “一家企业至少要一两百个员工达成共同的购房需求才行,但这样仍然不足以支撑一个盘,我们找到30%的人就行,先解决关键的拿地问题。扣除成本,我们的利润只有3%,所以会在其他的地块通过开发商业地产挣钱。而买房人则可以用较低的价格买到定制房。”陈峰说。


    以众美城一期的价格为例,其售价为2300元/平方米,而当时周边房价为3200元/平方米。后期项目价格有大幅提升,仍然比市场价格低20%左右。


    之所以通过这种方式能降低房价,核心在于除去了房价构成中的税费和利息。税费中土地增值税是重头,而利息则包括买房人的贷款利息,开发商的贷款利息。在房价的构成中,除去开发商的利润,其他的成本基本都无法削减。


    帮开发商去库存


    房地产众筹为何如此火爆?


    团贷网CEO唐军表示,将在北京设立独立的公司运营房宝宝产品,意图打造一个房地产众筹和地产电商相结合的平台。唐军称,房宝宝年底会继续推出产品,但不是豪宅类,其目的是整合中小型开发商,帮助转型,开拓业务渠道。


    这其实也是众多房产电商正在探索布局的方向。然而,诸如平安好房网和团贷网的试水为房产众筹撕开了口子,却尚未形成可复制推广的路径。


    房产众筹热背后,除了投资人和平台,开发商的参与非常积极。刑炜表示,之所以现在出现房产众筹和诸多线上房贷产品,开发商的融资趋紧,同时去库存压力大是主要原因。“实际上都是在帮地产商融资,所以未来我们提供的理财产品,开发商会在一定程度上进行贴息。”


    唐军也称,开发商很希望和众筹平台进行合作,他们在探索业务如何在传统线下和线上接轨。


    监管难题绕不开


    庄诺曾对媒体表示,平安一直想做地产众筹,为此也与万科等地产商有过商讨,但最终却只推出了海外众筹做试水。


    庄诺指出了平安在三方面的考虑,一是法律规定筹集要面对特定对象,人数不能超过200人;二是地产众筹是金融、地产和购房者的三方结合,涉及面较多;三是地产开发后端持续性。他表示,正是因为这些复杂性的存在,所以平安想到这么细了仍然没有做。


    平安好房网方面对证券时报记者表示,此次把海外房产作为首次众筹标的,也是考虑到目前国内一些政策的不确定性。只要有相关金融政策下来,平安好房会紧跟政策的指导。平安好房最快明年会推出海外众筹第二单。


    言下之意,平安方面正在等待监管方面的松动。北京大成律师事务所律师肖飒也提出,众筹的法律风险最关键的在于公众性规避。


    正如庄诺所言,众筹建房的流程则更为复杂。众美集团的模式还触及到了开发商房地产预售制度。正在开发建设的房屋需要在证件齐全的前提下,才能预先出售给购房者。然而,众美的操作却将销售环节前置,先找到客户进行筹资,然后拿地开工建设。


    众美的合作建房在其大本营石家庄运营了十年。2011年众美进京,打算将这一模式在首都复制时,遇到了来自监管方面的压力。两年前,众美集团和北京某著名高校2000户职工谈妥,并敲定了北京郊区的一个项目。待到融资时,和中信合作的20亿元集合信托计划未能通过银监会批准,后来改为有限合伙制,学校工会方面也顾虑重重,最终这一项目搁浅。


    陈峰表示,众美集团一直在探索用合规的方式绕开非法集资和预售制的问题。他透露,众美集团未来将考虑两种方式:一种是走私募基金的有限合伙形式,但这受到人数的限制,同时私募基金购买有一定的金额门槛;其二是通过信托和资管计划,“这一块国家是放开的,但必须通过有牌照的金融机构,但走信托渠道成本不低。”


    目前除了在房产电商和P2P平台上,还有山东一家主营度假旅游业的蓬达集团公司,其董事长盖其东在朋友圈里对青岛一处公寓项目发起众筹,一个43.56平方米的公寓,40人购买。


    肖飒认为,司法上对微信朋友圈的理解也有不同解释,究竟是私人交流还是公共场合,有待更多案例印证。

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