湘潭房产网6月9日讯 纵观一个多月来的湘潭楼市，“刚需”释放已经成为市场共识——从清明小长假的初见端倪，到“五一”小长假的全面开花，湘潭各楼盘都正面感受到“刚需”的力量。如何定义“改善性购房”，有的说是要换个更通透的空间，有的是想拥有更好的居住环境以提高生活品质，有的则是为了娃娃读书方便，但不管是哪一种，实际需要是第一要旨。于是无论政策如何变化，无论市场是向左走还是向右走，作为购改善性购房者，买合适自己的房子才是最重要的事情。健康的房地产市场需要“刚需”和“改善”型置业者共同推动。那怎样才能撬动改善型置业者出手购房呢？
A 改善型买家置业意向加强
根据最新统计，市场各方共同期待的“红五月”如期而至，虽同比仍有所下滑，但5月单月成交量已创去年8月以来新高。
据统计，岳塘区90-120平方米的小三房户型尤其热销。然而，仅靠刚需客户不是开发商的长久之计。湘潭某地产策划总监表示，从近期来访的人群以及成交的情况来看，有一个较为明显的趋向：刚需客户在近期成交当中的占比有所减弱，而改善型客户的来访则有较大幅度的增长，成交比例也随之增加。
在雨湖区某小区居住的王先生，现在居住着一套大户型。随着孩子的出生，老人家搬来一起住，他便想购买一套四房户型。“我可以把现在住的这套房卖掉，但现在的市道，很难有人会拿出五六十万元来买一套步梯的房子。如果不卖这房子，我根本付不起6成的首付，更别说买了房子以后还要装修了。”像王先生这样的改善型买家，在目前的湘潭楼市里，为数不少。这些改善型买家亦看到了房价下调的置业机会，近来显露出更强的置业意向。
业内人士分析认为，改善型买家具有以下特点：本身有房住，不急于买房，或者不急于入住；对于房子的要求更高，综合因素考虑更全面；有一定购买力，可买可不买或者可暂时不买；自住为主；基本不是首次置业，属于二套房或者三套房，要首付6成以上或者需一次性付款；对于市场有自己的看法，观望情绪较浓；更多关注面积较大的产品，至少是100平米以上的三房或以上的户型。不能贷款，或者需要首付6成，是改善型买家需要跨过的“门槛”。
B 改善型买家或在下半年楼市唱主角
今年农历新年过后，从3月楼市的“小阳春”，到清明小长假的“刚需”启动，再到“五一”的刚需释放，无论是舆论的导向还是实际成交，都是刚需客户占了主导。今年上半年各个项目所主推的小户型、低总价为主的单位，以及首付利率的回调、公积金贷款额度的上升、存款准备金率的两次回调，对于刚需客户的刺激都是最为直接的。业内人士认为，有真实购买能力的，有迫切购房需求的刚需客户很大程度上已经出手了，这个也就是上半年很多项目成交不错的原因。
但是，刚需的客户群始终是有限的，连续4个月的销售一路飘红，某种程度上已经消化了很大一部分刚需客户。不敢说全部，但是至少占了三分之二之多。剩下还没有出手的，要么本身的购买力就存在问题，不是不愿意出手，而是总价还没法承受。另一部分则不属于很迫切的刚需，选择继续观望。相反，上半年保持观望的改善型买家，经过半年的观望，对于楼市整体有了一定的判断，于是纷纷出手。这就注定了下半年在市场上唱主角的是改善型的买家，市场在实现了“软着陆”之后进入了“拉锯战”的阶段。上半年是刚需者的市场，下半年主角是改善型买家。此时此刻，开发商并不适宜再打“刚需牌”了。
就政策面而言，近期各个地方政府在不涉及挑战限购令这条底线的层面上，频频出招。业内人士担心，如果这些“擦边球”打得过于频繁，中央不出手面子上会过不去，假若政策再度收紧，对于市场的影响就是致命的。还有最近谈得最多的是住房公积金贷款额度的上调，但业内人士认为依靠社会保障制度在福利层面对于市场的刺激是有限的，必须是真正的经济手段才能从根源上对楼市产生影响。
C 新婚年轻人成刚需族主力
有机构近期对湘潭婚房市场调查数据显示，4成以上的受访人群表示一年内会结婚，一半的人表示半年内会买房。而在具体的婚房要求上，70%的人认为意向户型是50-90平方米的中小户型，大部分人能够接受的总价在50—80万元。在付款方式上，一半以上的人表示会是父母出首付，自己还房贷。而楼盘的大幅度优惠无疑对他们触动很大，90%以上的人喜欢楼盘以直接降价的方式来实现优惠。
数据显示，由于此类人群正处于事业的起步阶段，在经济能力方面相对较弱，选择范围在90平方米左右、户型为两房或小三房为主。这样既可以满足居住需求，同时可以减少首付款降低置业门槛，也为日后的还贷减轻了压力。调查也发现50~70平方米的中小户型为婚房的首选，占到总人群的36%；
据记者了解，目前的湘潭楼市，很多的品牌房企在2012年将主攻方向向“婚房刚需”群体归拢，针对年轻人待婚、结婚群体的紧凑户型、低总价的婚房产品占据相当的分量。诸如紫薇、中铁、裕昌、东尚、泰盈、颐和、宏杰、龙湖、富力、荣华、天朗、海荣、首创等大型品牌企业也都不约而同的推出相应户型，捕捉婚房刚需置业者，抢占市场主流。
D 多方合力才可促改善型买家出手
“近期刚需买家后劲有点不足，改善型买家出手未见坚决。”谭华驹认为，新的一轮观望潮将与6-7月份的传统淡季一同到来。谭华驹认为，要促使改善型买家出手，要从外因和内因分析。外因主要是市场的大环境：整体房地产政策向好，整体经济环境乐观；有足够出手的信心支持；二次或三次置业贷款政策的放开，如首付降低、贷款利率不上浮等（短期来看是不可能的）；内因是楼盘自身是否有足够的吸引力：如价格的下调，总价的降低；或近期促销力度的大小。另外的因素就要看是不是学区房，周边配套是否成熟；车位的配比、价格；物管服务质素及物管费的多少。“改善型买家作为一个成熟的消费者，有置业经验，而且对楼盘进行过充足的比较，楼盘的性价比就是最终的影响因素。”谭华驹说，性价比的评估因素包括：实用率、实用面积多少、户型的优缺点、开发商的实力和建筑质量、园林、升值潜力、交通是否便利、配套是否充足。这些都是改善型买家更为关注的焦点问题，也是开发商能够真正打动改善型买家最好的切入点。改善型买家期待单价或总价在幅度上调整是不现实的，二次置业首付的降低，短期内也是不可能的。湘潭的房价由于泡沫少，地价成本上升快，因此可下调的空间很小，开发商只能在上述影响性价比的因素方面做文章。
改善型买家现在处于心理调整的阶段，开发商也处于这一阶段。要释放改善型买家的需求，政策必需宽松一些，但政府关于二套房的政策一直未放松。“我认为现在的市道已经很惨淡了，如果政府不释放政策，开发商做任何事情都没有用。”汤建军说，开发商其实也在降价，但没有用，政策首先要重新去定位，方向性仍未清晰，改善型买家难以大量释放。
业内人士指出，要撬动改善型买家，开发商应该提高改善型买家的支付能力。在目前二套房首付需要6成的房地产信贷政策下，大部分改善型房产均需要100万元。若以100万元计算，改善型置业者需要拿出60万元的首期款，并支付约5万元的税费。开发商若能为业主提高支付能力，改善型需求还是能够释放的。
