刚需推动房价快速上涨的理由一直成为各大开发商的口头禅，甚至某些开发商打着为刚需解决住房问题大打“情感”牌，而现实是这样的吗？中国人民大学经济学院副院长刘元春给出了否定的答案。

    何谓刚需？

    中国城镇化发展过程，必然会使越来越多的“进城”居民渴望拥有一套属于自己的住房。而在现行土地供给有限且被垄断的情况下，住宅市场处于供需失衡状态。而房地产开发商打着“刚需”的口号，一边谨慎地继续拿地，一边以此作为应对政府宏观调控这只“看得见的手”的借口。高通胀背景下，住宅能够保值增值，几乎成为房地产市场普遍信奉的“金科玉律”，公众普遍预期已经形成，出现房价下跌时停手观望，却在房价上涨时追涨购买的“怪”现象。而现行政策调控能否引导公众回到理性预期状态，难度似乎极大。

　　12月1日，人民日报记者采访了曾抛出房价下跌20%论的专家之一，中国人民大学经济学院副院长刘元春。针对所谓的“刚需”，刘元春认为这本身就是一个错误的概念。任何一种需求，都是需要投资者在自身收入的约束下，对价格进行权衡而后，做出自身效用最大化的满足后的选择。刘元春认为，所谓的“刚需”，其真正的含义是消费者的自住型需求。在他看来，商品房的特殊性在于，它可以作为一个耐用的投资品存在。而不存在所谓“必须”购买一说，“刚需是一个错误的概念，哪里有刚性需求呢？”刘元春认为，所谓“刚需”支持房价理论的提出，“对解决问题是没有好处的。”

　　那么，如果所谓“刚需”就是自住型需求，那么所谓“刚需”支撑房价说，翻译过来就是居民为了能够拥有一套住房，而使得房价居高不下，自己抬高自己购买商品的价格的说法，岂不怪哉？

     刘元春接着对记者表示，楼市调控政策应以打击投资投机性需求为主体，恢复房地产的制度型功能为目标。但是，如果政府不能够使得房地产市场的供求关系出现逆转的话，“短期的行政政策很可能最终以失败而告终。”他更进一步地表示，短期内，依靠调控手段将房价“平移”下来，政府需进一步的进行供给放量，为未来进一步的制度调整留下空间，应该说，“在一种策略上来讲，是必要的。”问题的关键在于，政府能否大规模的供地以及政府能否进行深入的制度改革。

　　“而显然的”，他指出，“制度问题并非一朝一夕，而且必须在供需相对平衡的情况下实施才会有效。”

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