湘潭365房产网整理讯   国人好预测，特别是好预测房价走势。前日出席一个论坛，主持人代表网友，反复询问房价趋势。仿佛身为房地产专家若不能预测，就名不副实。而专家们则着实无语，只能从更加宽广的范畴给出答案，虽然让主持人略感失望，却在不言之中回答了一个大问题：商品住房价格趋势根本无需预测。长期趋势明确无误；而短期趋势预测，未必能够对实际交易形成支持。
    

    一直以来，笔者与同行交流之时，有一个预期高度一致：商品住宅价格长期趋势，3到5年后必然高于今日价格。这个判断质疑者寥寥无几。想来并不奇怪，若观察近些年价格趋势，资产价格无不快速上涨，房地产价格虽然受宏观调控压制，但商品住宅的资产属性无法否定，且外围宏观环境无根本性改变迹象，若预期未来较长时间商品住宅价格大幅下跌，恐怕是在期望非市场化手段起作用。果真如此，商品住宅的定义也要改写了。

    这个基本判断可以进行验证。国内实例自不待言。一如专家所言，住宅价格最低是2001年，购房政策最宽松是2009年，这两个时点已经不可能昨日重现，除非时光倒流。若对比国外，似乎欧美部分国家可找到反例，可比性却大打折扣。主要是城市化水平这个巨大的变化因素在我们国家是主要动因，在发达国家则不复存在。还有一点，就是我们的建筑质量，特别是存量建筑的品质，较发达国家相去甚远，存量住宅的更新换代需求在中国未来数十年中将长期存在，特别是一些主要大中型城市，这部分需求的总量巨大，对市场的影响力会占据相当比重。

    房价长期趋势看涨，相信此言会令许多人不满，但不说实话更害人。在这个问题上，良知与道德体现于你是否说实话，说你自己相信的话。如果只说一些购房人爱听的，才是真的“不道德”。特别是对于一大批所谓“持币待购”之人，愈发关键。这个话题几年来重复过许多次，似乎总有人听，也有人不听。然不听之人总是被现实所愚弄，最终错过了一次次的购房“机会”，重复着“期待——后悔——期待——再后悔”的历程。原因在于，机会永远不会自己说话，你必须自己抓住它。

    为什么许多人一次次错过机会？原因很多，被忽悠只是一个部分。还有一个国人认知偏差极大之处：总是将不动产投资视同于股市，总是拿短期投资高抛低吸的观念来看不动产投资。总希望抄底。结果就是一次次被市场惩罚。因为任何不动产投资，如果你对长期趋势有基本判断后，短期行为首先要服从长期趋势。只盯着半年一年内的变化，本身就是短视行为。

    当然，对于短期价格变化趋势的关注可以理解，因为不动产投资毕竟动辄上百万，价格变化也常以万为单位。所以有一些原则性的概念需要了解。比如不要过于关注所谓宏观调控的结果，而要把功课花在区域和项目身上。新区价格潜力大于老区，价格波动的幅度也大于老区。往往买新区的房子需要度过一个比较长的成熟期，中间会有许多不便之处，但最终回报比例高于老区，且初始投资门槛低，满足实力不足人群购买需求。项目方面，新项目一般而言价格上涨潜力大于成熟项目，前低后高是普遍规律。自然，价格波动幅度也大于老项目。开发企业在现金流压力下可能出现低价促销，甚至上市公司也会有这种情况出现。这样的机会往往稍纵即逝，购房人如果足够关注并提前做过功课，有可能抓住这种机会。

    住宅价格长期趋势无须预测，短期趋势预测则基本相当于赌博。所以购房决定取决于每个人购房主体自身情况，没有人，这其中也包括政府，会拱手把低价房送给你，然后让你挣大钱。天上有馅饼掉下来，也未必就非得砸到你，所以不必心存侥幸。姜炜

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