3，得房率，实用率，使用率有什么区别？建筑容积率、建筑密度和绿化率又是什么？

    实用率与使用率：住宅套内净面积即使面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间；而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

    房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的例，是衡量物业使用效率的重要标准。目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

    在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这咱方法计算出来的作用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

    从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略低，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

    此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

    得房率： 所谓得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也 称之为“K”值。
　　

    套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

    套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

    其实，得房率的高与低只是相对的，公摊面积比例大可能是设计不合理所致，但更是公用部位完善、宽敞的标志。如果说一套房子的得房率是１００％，那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的“空中楼阁”。所以，我们看公摊面积的多少，首先得看它合不合理。一般业说，楼宇内每增加一个功能，它的得房率自然会下降几个百分点。有的楼盘宣称它的得房率高达９０％以上，这有两种可能，要么是说谎（多层一般得房率在85%左右,高层一般为75%左右）；要么把房屋建筑面积与套内面积包括套内墙体面积作为得房率混淆概念。 

    4，建筑容积率、建筑密度和绿化率又是什么？

　　建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

　　绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

　　以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

　特别提示：对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

　  1、规划用地性质:住宅及与其相关的配套服务设施；

　　容积率：<1.8；

　　建筑密度：<22%；

　　建筑高度：多层<16米  小高层<35米  高层<60米;

　　绿地率：>40%。

　　2、规划用地性质：二类居住用地；

　　容积率：≤1.5；

　　建筑密度: ≤20%；

　　绿地率:≥40%；

　　建筑高度(层数)：≤35米。

　　3、规划用地性质：住宅；

　　容积率：≤1.5；

　　覆盖率：≤22%；

　　绿地率：≥40%；

　　建筑高度：小于35米。

　　房屋建筑系数==房屋建筑面积/房屋使用面积；

　　建筑系数规定不得低于３０％（工艺流程或生产安全上有特殊要[考试|大|求的例外）；行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过７％。