第六章  住房保障资金需求和筹集渠道

    第三十条  资金需求

    2011～2015年，全市保障性住房和各类棚户区改造建设投资需求总额约253.6亿元。其中保障性住房共需要建设资金约23.9亿元，各类棚户区改造共需要资金约228.8亿元，发放廉租住房租赁补贴资金约0.9亿元。

    第三十一条  资金需求结够

    1．2011-2015年，廉租住房共需资金约8.4亿元；

    2．2011-2015年，经济适用住房共需资金约7.0亿元；

    3．2011-2015年，公共租赁住房共需资金约8.5 亿元；

    4．2011-2015年，廉租住房租赁补贴共需资金0.9亿元；

    5．2011-2015年，城市棚户区改造共需资金约218.9亿元；

    6．2011-2015年，国有工矿棚户区改造共需资金约9.4亿元；

    7．2011-2015年，国有林区棚户区和国有林场危旧房改造共需资金约0.04亿元；

    8．国有垦区棚户区和国有垦区危旧房改造共需资金约      0.45亿元。

    第三十二条  年度资金需求

    2011年保障性住房和各类棚户区改造共需资金约34.39亿元，其中保障性住房共需要建设资金约4.11亿元，各类棚户区改造共需要资金约 30.15亿元；廉租住房租赁补贴共需资金0.13亿元。

    2012年保障性住房和各类棚户区改造共需资金约41.89亿元，其中保障性住房共需要建设资金约6.15亿元，各类棚户区改造共需要资金约35.58亿元；廉租住房租赁补贴共需资金0.16亿元。

    2013年保障性住房和各类棚户区改造共需资金约68.88亿元，其中保障性住房共需要建设资金约5.13亿元，各类棚户区改造共需要资金约63.57亿元；廉租住房租赁补贴共需资金0.18亿元。

    2014年保障性住房和各类棚户区改造共需资金约57.02亿元，其中保障性住房共需要建设资金约4.81亿元，各类棚户区改造共需要资金约52亿元；廉租住房租赁补贴共需资金0.21亿元。

    2015年保障性住房和各类棚户区改造共需资金约51.42亿元，其中保障性住房共需要建设资金约3.71亿元，各类棚户区改造共需要资金约47.47亿元；廉租住房租赁补贴共需资金0.24亿元。

    第三十三条  资金筹资渠道

    1．积极争取中央的财政支持，包括中央预算内投资补助资金和中央财政专项补助资金；

    2．省级财政的补助资金；

    3．市、县市区财政预算内安排资金；

    4．住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；

    5．土地出让总收入中提取用于保障性住房建设的的资金（不低于5%）；

    6．地方政府债券用于保障性安居工程的资金；

    7．保障性住房异地配建资金；

    8．保障性住房的租售综合收益；

    9．金融机构信贷扶持。银行金融机构加大信贷支持力度，在贷款期限和利率方面给予优惠；

    10．企业和个人合理负担。鼓励各类企业在符合城市规划和土地利用规划的前提下，利用自有土地或通过危旧房改造，与各级人民政府共建保障性住房，优先解决本单位符合规定条件职工的住房困难。在危旧房改造中，企业应多渠道筹集资金，职工应当合理负担；

    11．其他资金。包括保险资金、社保基金、民间资本、房地产信托投资、社会捐助、发行债券。

    第三十四条  按照"统一融资、分项建设，统一规划、分期实施，统一资源、统筹还款"的原则，成立保障性住房投资公司，统筹各类资源，加强保障性住房建设资金的筹措。

    第三十五条  建立保障性住房专项资金账户，实行专户储存、专款专用、专账核算，对各级住房保障资金，任何单位和个人不得挤占、截留和挪用，不得违规拆借周转和滞留。

    第七章  住房保障规划实施的保障措施

    第三十六条  加强组织领导，落实分级负责

    按照统筹规划原则，住房保障工作实行"统一政策、分级负责"的管理体制。各级人民政府是住房保障工作的责任主体，市级人民政府负责政策制定、计划管理、宏观指导、监督考核；县（市）区人民政府和市直各有关部门具体负责本地区本部门住房保障的组织实施。各级各相关部门要加强对住房保障工作的组织领导，加强保障性住房建设、管理及资金的落实。住房保障工作经费纳入各级财政预算。要充分发挥市、县（市）两级住房保障工作领导小组的组织协调作用，加强统一调度、业务指导和督查督办。要按照保障性住房建设工作的实际需要，进一步健全住房保障机构设置，充实人员力量，安排专项工作经费。

    第三十七条  健全责任体制，实行目标管理

    建立住房保障工作目标责任管理制度。市人民政府每年与各县（市）区政府及市直有关部门签订住房保障工作目标管理责任书，将工作任务分解落实到各地、各部门。各级政府应把住房保障工作列入为民办实事范围，纳入年度绩效考核，明确各职能部门的职责，建立部门协调、配合、联动的长效工作机制。房产管理（住房保障）部门牵头负责保障性住房规划、建设、分配与管理等工作，制定保障性住房的有关政策，承担保障性住房建设目标管理考核。发改部门负责编制保障性住房建设年度项目计划，负责项目申报、项目审批、项目稽察等综合监督管理。城乡规划部门负责保障性住房建设用地选址和空间布局规划、项目用地规划许可、项目建筑工程规划许可的审批。国土资源部门负责编制和落实建设用地计划，办理建设用地手续。建设管理部门负责指导保障性住房的工程招投标、施工许可、质量安全监督管理等工作。财政部门负责保障性住房资金的落实、监督和管理。民政部门负责低收入家庭资格认定、住房保障对象的申请复核审查，并协助做好年审工作。监察部门负责全面监督、查处保障性住房建设管理中的各类违法违规行为。街道办事处、社区居委会负责住房保障对象申请受理、资格初审上报、年审，廉租住房小区的后续管理有关工作。

    第三十八条  抓好项目储备，创新保障模式

    各县（市）住房保障部门应会同有关部门及时向上级住房保障部门申报年度计划，为上级住房保障部门提供规划依据和项目储备库，确保年度计划及时下达，健全保障性住房计划管理体制。确保年度计划早准备、早实施，坚持廉租住房政府投入、集中新建为主的模式；同时积极实施廉租住房产权共有，鼓励住户参与共建；积极推进落实在商品房小区配建保障性住房政策；充分发挥园区、企业的积极性，大力发展公共租赁住房；大力推进购买、改造、改建、长期租赁相结合的方式筹集保障性住房，整合普通商品房、直管公房、单位自管产等闲置房源，打造政府、园区、企业、社会、住户共同建设保障性住房的良好模式。

    第三十九条  落实优惠政策，加强政策保障

    严格执行国家、省住房保障税费优惠政策，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房和政府组织的各类棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，并按照有关规定办理免征手续；保障性住房建设项目基础设施建设费用，由政府负担，社会捐赠住房作为保障性住房的，按照国家规定的有关税收优惠政策执行；购置住房作为廉租住房、公共租赁住房按照国家规定的有关税收政策执行。

    廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造用地应纳入土地利用年度计划和城市建设土地总体规划，在申报年度用地指标时单独列出。保障性住房建设实行行政划拨方式供地，并建立提前科学规划、提前储备制度。国土资源部门在下达年度土地供应指标时，优先保证保障性住房建设用地的需要。

    严格落实住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房建设，提倡和探索住房公积金用来建设保障性住房。提取土地出让收入总额的5%以上用于廉租住房、公共租赁住房建设。充分发挥各级公共财政的职责，继续坚持以公共财政为主，多元方式筹集为辅的资金保障渠道，并逐年增加住房保障资金的财政预算，稳定住房保障资金的来源，确保住房保障建设的开展。构建保障性安居工程投融资平台，积极争取金融机构、企业对保障性安居工程建设的资金支持，拓宽住房保障资金的筹集渠道。

    第四十条  严格项目监管，确保建设质量

    各级住房保障部门会同有关部门，完善各项制度，加强监督检查，严格项目监管。保障性住房建设单位要严格执行工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等法定建设程序，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，确保工程安全和建筑质量。

    第四十一条  强化运营维护，完善后续管理

    要充分认识住房保障后续管理的重要性，健全保障性住房维护和运营管理的规章制度，建立统一的维护管理平台。要统筹协调，优先安排与保障性住房项目配套的电力、交通、供水、排水、燃气、供热等市政基础设施以及教育、卫生、邮政等相关配套设施，使其能做到同步规划、同步施工、同步交付使用。要积极探索保障性住房物业管理模式，引入市场手段和竞争机制，实行服务外包、购买服务、社会化的物业管理、切实搞好保障性住房的运营和维护。

    第四十二条  推进信息化建设，加强舆论引导

    建立完善的住房保障基础信息管理平台，实现住房保障业务系统信息化管理，构建住房保障对象、审核、资金、建设、管理等具体的数据库和住房保障信息化综合应用平台，实现困难家庭住房状况及其保障情况管理动态化和信息化。完善住房保障统计制度，加强统计数据分析，定期通报住房保障建设情况，为政府决策、银行贷款等提供参考。完善信息发布制度，做好信息披露，加大宣传力度，搞好舆论引导，营造良好氛围，保证规划顺利实施。

    第八章  市本级2012-2014年廉租住房建设实施方案

    第四十三条  工作目标

    2012-2014年，市本级计划新建廉租住房20万平方米，4000套，其中年度建设目标分别为：

    2012年新建廉租住房10万平方米，2000套；

    2013年新建廉租住房5万平方米, 1000套；

    2014年新建廉租住房5万平方米，1000套。

    第四十四条  工作重点

    （一）落实建设用地

    2012-2014年新建廉租住房选址、规划、建设将秉承"与经济社会和城市发展相适应"的理念，坚持"集约节约用地"的原则，对集中新建的小区采用高层建筑，平均容积率确保达到2.9以上，为满足国家户型面积控制要求，将采取两室一厅和一室一厅结合建设；对厂矿提供的土地少量配建多层住宅。

    1. 根据《湘潭市"十二五"保障性住房用地布局规划》，市本级初步选择了两地块用于"十二五"保障性住房建设，具体为:

    地块一，位于高新区板塘乡五一村，计划新建"和谐小区"，总用地面积约49亩，用地现状为菜地、水面及小型集体企业租赁用地，在城市总体规划中为二类居住用地，计划新建廉租住房8.5万平方米。

    地块二，位于雨湖区涟水大道与羊湾路交叉口西南侧，计划新建"荷咏小区"，总占地面积约110亩，用地现状为一般农田，目前在城市总体规划中为非城市建设用地，在国土规划中部分为村镇建设用地。鉴于现状，此地块 2012-2014年不宜建设廉租房，留为2015年及以后新建廉租房和公租房储备用地。

    2. 2011-2014年市本级新建廉租住房共需建设用地约114.5亩。在征用地块一建设廉租住房的同时，按照我市保障性住房"大集中、小分散、合理布局"的原则，计划在已建成小区周边延伸续建3个小区：

    选址一，拟转接市农产品质量安全检测管理站位于雨湖区红砂路43号地块, 作为2012~2013年的廉租房建设用地，该地块面积约33亩，用地现状为国有划拨土地，计划新建廉租住房6.5万平方米，小区命名为"德馨小区"。

    选址二，位于雨湖区原食品机械厂内，"钢城廉租房"侧的地块作为2013年及以后的廉租房建设用地，总用地面积约52亩，用地现状为食品机械厂国有建设土地，计划新建廉租住房10万平方米，其中2013~2014年计划新建廉租住房3.7万平方米，并将原建成小区整合更名为"环北小区"。

    选址三，将位于楠竹山镇江南机器厂内廉租房附近地块作为2012年廉租房建设用地，总用地面积约13.5亩，用地现状为江南机器厂国有建设土地，计划新建廉租住房1.3万平方米。

    市国土资源局要确保用地指标，及时做好土地的征转报批工作；高新区、雨湖区要切实加大土地征收力度，积极组织所辖土地征收部门及相关乡镇、村和供地单位共同努力，及时完成土地征收和腾地工作，确保项目及时落地开工。

    （二）保障建设资金

    经测算，2012-2014年，市本级新建廉租住房建设工程总投资概算为4.5亿元，其中分年度投资概算及筹集计划如下：

    1．2012年。

    （1）投资总概算为2.2亿元。

    （2）建设资金筹集计划：

    ①申请中央预算内投资补助4000万元（400元／㎡）；

    ②争取省财政廉租住房专项补助资金1000万元;

    ③市本级财政筹集廉租住房配套资金1.7亿元。

    2．2013年。

    （1）投资总概算为1.15亿元。

    （2）建设资金筹集计划：

    ①申请中央预算内投资补助2000万元（400元／㎡）；

    ②争取省财政廉租住房专项补助资金500万元;

    ③市本级财政筹集廉租住房配套资金0.9亿元。

    3．2014年。

    （1）投资总概算为1.15亿元。

    （2）建设资金筹集计划：

    ①申请中央预算内投资补助2000万元（400元／㎡）；

    ②争取省财政廉租住房专项补助资金500万元;

    ③市本级财政筹集廉租住房配套资金0.9亿元。

    4．市本级地方配套资金筹集具体方案。

    （1）配套资金总需求为5.1亿元：

    ①2009-2011年资金缺口共1.6亿元，其中2009年6600万元（已经财政评审定案）；2010年3400万元（为工程结算缺口数，待评审）；2011年6000万元（为概算计划缺口数）。

    ②2012-2014概算投资计划为3.5亿元，其中2012年1.7亿元；2013年0.9亿元；2014年0.9亿元。

    （2）资金筹集具体来源计划：共5.1亿元

    ①住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额每年3000万元，另拨付2011年余额1000万元，计3000×3+1000=1亿元；

    ②土地出让收入中安排每年不低于2500万元（政策规定为不低于总收入的5%），计2500×3=0.75亿元；

    ③中央廉租住房专项补贴资金余额安排每年2000万元，计2000×3=0.6亿元；

    ④中央代地方政府发行的债券每年不低于6000万元（政策规定主要用于保障性住房建设），计6000×3=1.8亿元；

    ⑤向金融机构融资贷款0.95亿元。

    （3）资金筹集风险评估：

    以上5项资金来源中基本有保障的为第①、②项资金，共1.75亿元；风险最大的为中央代地方政府发行的债券，占配套资金总额的35.29%，其风险权重为56.25%；第③项资金风险权重为17.91%，存在资金使用范围障碍和中央住房保障资金支持政策调整的风险；第⑤项资金权重为29.85%，面临融资抵押物缺乏的风险（要求政府提供储备土地作抵押）。

    （三）加大政策扶持

    切实落实国家、省关于廉租住房等保障性安居工程建设的相关优惠政策，对廉租住房项目一律免征行政事业性收费和政府性基金，经营性服务性收费按低限减半征收。

    廉租住房的供水、供气、网络、电视、电话及供配电等工程建设费用按实际成本价收取。

    （四）严格项目管理

    1．优化规划设计。加快完善廉租住房建设项目的市政设施、交通设施和配套设施，方便住户工作和生活。要严格执行相关规划和设计规范要求，统一建设标准，确保每套房屋功能完整，布局合理。

    2．严格质量监管。要严格执行基本建设程序，优选设计、监理和施工单位，积极推广新材料、新技术、新工艺，强化安全意识和措施，严明监理责任，建立健全安全质量保证体系，确保廉租住房"廉租不廉质"。在保障建设品质的基础上，加强质量监管，规范项目现场管理，节约成本，降低材耗。